调研|二手房:北上广深分化,深圳“领跑”
2020年4月,一线城市房地产市场快速转暖,成交量环比增长37%,新房市场走出“回暖”行情。
反观二手房市场,疫情期间积累的刚需逐渐释放,北京市场整体行情呈现量增价跌趋势,上海刚需购买力则受疫情压缩,造成了成交均价的小幅回落,深圳表现出一二手房热度逐步上升的趋势,而广州则在四大一线城市走出了“独立行情”,二手房复苏程度不及新房市场。
新冠疫情是压缩了居民购买力导致复苏缓慢,还是刺激了报复性消费带来强势反弹?北上广深又将呈现出怎样的差异化行情呢?本次调研着眼于四大一线城市二手房市场,还原真实市场走向。
01 / 深圳
3月成交面积超去年月均
2019年以来,深圳二手房成交面积月度变化在下半年一直维持高位,月均成交面积维持在65万平方米左右,显著好于一手房。
步入2020年,二手房市场火热行情延续,刨除2月份受新冠疫情影响,成交锐减,1月和3月二手房成交面积依旧可观。
尤其3月份,在多数小区封闭式管理无法现场看房的情况下,单月成交面积也达到了70万平方米,属近半年来的高位,购房者热情依旧高涨,市场回暖显著。一季度二手房成交面积大幅提升,达到160.51万平方米,较去年同期增加74%,成交套数17578套,同比增加64%。
从成交均价变化来看,二手房房价保持稳定,2019年四季度以来基本都维持在5.8万元/平方米,主要原因在于目前二手房成交结构仍以90平方米以下2-3房的刚需户型为主,与一手房依托豪宅拉动房价波动上行形成了鲜明对比。
图:深圳2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况(单位:万平方米,元/平方米)
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
CRIC监测的4月周度数据来看,深圳二手住宅整体成交热度依旧高位维持,14-17周(3.30-4.26)成交面积为54.84万平方米,二手房的挂牌价格也有节节攀升的趋势,高性价比的二手房依旧是市场的热点。
二手房市场快速升温的主要原因在于:
新房供应严重不足,1-4月累计供应量同比下降70%,导致了一部分购房需求转向二手房市场。
学区概念驱动,对于深圳这类教育资源相对稀缺的城市而言,关内的南山、福田、罗湖等教育配套相对齐全的区域无疑成为购房者“必争之地”,以此带来了短期成交大热。
市场资金充裕、低廉且利差的存在助推“贷买房再抵贷”闭环形成,在市场资金充裕且相对成本低廉的事实下,假借疫后振兴中小企的春风,通过“借长债”-“购房后再抵押”-“借短债”的“物业抵押经营贷”闭环,既能获取不同期限贷款间利差,也能通过房产构筑避险资产。
去年“以小换大”二手房置换客群陆续收到银行放款,开始进场,也一定程度拉动了成交量的持续攀升。
图:2020年第1周-2020年第17周深圳二手住房成交面积(万平方米)
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
值得关注的是,近期光明区住建局对区域内的四个热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。在深圳房地产发展史上,这是第一次官方对房价给出“具体”指导意见。
这一轮整治并不限于光明区,二手房热点片区里价格异常、明显偏离市场行情的二手盘源,均是本轮监管重点关注的对象。一旦行政性手段介入,预期5月深圳二手住宅成交均价有望维稳甚至稳步回落。
02 / 北京
整体行情呈现量增价跌趋势
2020年3月,北京二手住宅网签成交量为71万平方米,与2020年2月份33万平方米相比,环比上涨118%;与2019年3月份的136万平方米相比,同比下降48%;成交均价环比微跌,同比为正,基本维持在3万元/平方米,前期积累的刚需带动了市场复苏。
从区域成交量来看,朝阳区仍领跑区域二手房市场。北京近期无较大政策调整,除去新房分流影响,目前北京的楼市调控仍然是高压态势,松动的可能很小,市场的有效购房需求仍以刚需为主,房价也难有较大上涨空间。
图:北京2018年以来一二手住宅成交面积、成交均价月度变化情况(单位:万平方米,元/平方米)
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统