2020年,哪些地方的房子值得买?
编者按:文章来自公众号Spenser,创业邦经授权转载。
2019年,房地产企业的日子好像不太好过。
人民法院公告网显示,截至2019年11月20日,宣布破产的房地产企业已高达446家,这也就意味着,平均每天都有1家以上的房地产企业破产。这创下了历史记录。
所以有人说,房地产行业是不是快不行了?
我只能说,这简直是开国际玩笑 ,而且 ,一点都不好笑。
如果说,我国只有数千家房企,那么一年破产几百家,那将会是挺恐怖的一件事;
然而事实是,咱们中国有好几万家房企呢,所以破产的其实不到百分之一,慌什么慌?
而且重点是,2019年你看到房价跌了吗?并没有,该涨还是涨。
光是2019 年上半年,全国商品房均价同比(跟2018上半年比)上涨 7.50%,环比(跟2018下半年比)上涨 6.19%。
所以,以目前的发展情形来看,商品房房价还是会坚挺 ,因为房价尤其是核心地段的房产是跟未来中产阶级的收入匹配,房价本质上反映的并非是当下的收入状况。
我们一直都能听到各种“调控”,其实调控本质上并不是调控房价,而是调控房价增长的速度。先前的情况是,房价的增长速度太快了,与收入增长状况不平衡。
这房价就好比汽车的速度,加速度是降下来了,但速度还是在往上走的。
房企破产也好,调控政策也好,都不会改变核心城市核心地段房价上涨的事实。
那好,既然房价不会跌,2019年都这样了,2020年会怎样?怎么买?
1
什么区域才是好区域?
怎么具体判断一个城市、一个区域值不值得买呢?
我个人觉得主要是看这三点:人口、交通、产业。
无论是哪个城市 ,人口都是首要考虑因素。
这也是为什么我们可以看到,很多城市在想办法把人给引进来。
深圳能够这么成功,有一个很大的原因是“抢人”,抢得比很多城市要快。
不过,看人口当然不是只看人口的总量,还要看净增人口数、户籍人口数、学龄人口数这三个关键指标。
顺带着也可以查查常住人口密度,还有城市人口的平均年龄等等,这些可能在一些传统的官方网站查不到,但港真,只要你想查,没有查不到的。
再来看交通。
交通不要看什么高铁、机场之类的,很多地方高铁、高速路建好了,但还是穷得一塌糊涂。
这就好比正反命题,不错的地方高铁、公路、机场都挺完善的;但是这些设施挺完善的地方 ,不代表是好地方 。
交通指标应该看的轻轨、地铁、公交系统这些交通的整体实力,尤其是轨道交通——运载量大、速度快、班次还高的这种 ,因为它能真正为城市带来更强劲的生命力和未来价值。
第三个是产业。
这里所说的产业,不全是指这个城市的GDP是由谁贡献的,还包括这个城市的产业分布和构成,到底吸纳的是怎样的人才,提供了一个怎样的城市购买力。
说个网络的段子,有人说只靠简单的放开落户抢人,那都是短期的春药,很难持久。虽然这话听起来有点俗,但还真的是话糙理不糙。
要想让一个城市天然地对年轻人具备吸引力,那还得看这座城市能给年轻人多少机会,开出多高的工资。
当然啦,如果这个城市的气候还特别好,那就更是多一个加分项了。
所以你看深圳 、上海能吸引那么多年轻人,不是没有原因的,产业和气候,都相当地适宜。
根据以上三点,你可以根据你所在的城市或省份 ,横向比较一下哪块区域整体不错,再考虑那里的房子。
不过如果你在粤港澳大湾区、长三角、环京一带,其实就没太大必要多想了,只要房子不错,未来都不会差到哪里去。
2
看起来是固定资产的房子,
也要注意流动性问题
“房住不炒”,这点无论是在什么时刻都要谨记,如果说你买房是用来投资的,就得考虑流动性问题。
任何投资都要考虑到流动性、安全性、回报率,放到房产投资里也一样。至于具体怎么看流动性,可以参考二手房的成交数据。
从历年的二手成交数据来看,一二线城市主城区的小户型简直是硬通货,而三四线城市有市场的是那些大户型。
像深圳这样的城市,2019年1、2月份的链家数据里就可以看到,成交的1-2房(面积45-65平)的小户型占比达到60%以上;
而在深圳极小户型尤其是带名校学位的房源,那市场竞争力简直不要太好。
不过,如果你特别有钱,有钱到可以买得起豪宅,当然还是可以选一线城市的豪宅。
总体而言,有些中心地段的豪宅性价比很高,这也是为什么前段时间深圳香蜜湖豪宅一开售就一抢而光的原因。
当然啦,如果偏远或较为偏僻的郊区,就算是在一线城市投资,至少得判断下五年后所在区的整体状况。