二手房交易风险多 居间服务谨慎合规(2)

　　法官表示，本案中当事人双方签订的《看房确认书》内约定的禁止跳单条款，意在禁止买方利用中介公司提供的房源信息，约定内容对双方都有约束力。常某在看房后，私下通过其他中介机构与房东达成买卖协议，又未能提供证据证实其房源信息非来源于该中介机构，故属于违约行为。因双方对于佣金的约定未明确区分居间介绍费用和办理贷款、过户手续等房屋交易后续事宜的费用，故法院综合考虑中介公司提供的实际服务及房屋价款、佣金约定等因素，作出以上判决。

　　因此衡量买方是否跳单的关键是买方有无利用中介公司提供的房源信息、机会等条件达成交易。若同一房源信息经多个中介公司发布，买家通过正当途径获取房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司，此行为就不属于跳单违约。

　　合同法相关规定

　　第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　第四百二十五条 居间人应当就订立有关订立合同的事项向委托人如实报告。

　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　城市房地产管理法相关

　　第三十八条 下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　老胡点评

　　近年来，我国二手房市场日趋活跃，成交量在房地产市场中的比例不断上升。然而，在二手房买卖过程中，相关各方的矛盾冲突也不断增多，成为影响社会和谐稳定的潜在因素。有的是因为房屋存在质量瑕疵，或者所售房屋被有关部门查封扣押，无法过户、转让；有的是因为买方征信存在问题，无法获得购房贷款，对买房心有余而力不足；有的是买卖双方耍小聪明、占小便宜，意图甩掉中介而“跳单”；还有的是因为中介公司在居间服务过程中马虎大意，未能尽到审慎把关义务，最终使买卖双方无法成交，造成委托人经济损失。

　　凡此种种，反映出二手房市场仍然需要进一步规范。一方面，二手房买卖双方应当增强诚信观念和法治思维，在买卖过程中如实说明房屋质量状况，不夸大、不隐瞒，更不能串通起来、违反约定。另一方面，二手房中介应当牢固树立信誉重于泰山的理念，进一步提高职业操守、职业能力，熟练掌握与二手房买卖有关的法律、政策和知识，对委托人的委托事项勤勉尽责、审慎把关，切实维护委托人的合法权益。同时，有关行政执法部门应当本着“谁执法，谁普法”的普法责任制原则，强化对房屋中介人员的法律知识和法治精神培训，并重视向广大公众宣传二手房买卖法律、法规，使买卖各方自觉运用法治思维和法治方式处理问题、解决纠纷，促进二手房市场健康有序发展。