西安二手房价创四年半最大降幅140万的两房降到106万(2)

“倒挂”最疯狂时，因价格看涨而导致的“房东毁约”屡见不鲜，市场秩序受到极大挑战。现在二手房挂牌量和成交价的一升一降，再次体现出买卖双方预期与话语权的转换。

“现在是买方市场，挂牌久了又着急卖掉房子的业主会主动降价。”在曲江从事中介工作的小张称，他手上有一套三居室户型，业主已三次降价，合计降了有30万元。他说，这套房子的业主愿意让这么多钱主要是急着换房，需要在最近凑够新房房款。

当然，也有人表示，不缺钱的人往往都不会卖二手房。刚把西沣路一套二手房出租出去的刘先生表示，此前自己的房子挂牌3个月，他始终没有降价，“跌的时候我是不会卖的。”

李连源认为，透过这两年的价格涨跌来看，西安房地产市场是不成熟的，这与西安房地产市场的历史、特点等相关。许多人都蜂拥去抢新房的时候，觉得房价预期更高，于是转过来又炒热了二手房，给涨价创造机会。当然相比新房，二手房自身也有眼见为实等优势，尤其是次新二手房，占据了比较成熟的地段和配套资源，溢价能力长期得不到体现，借着这一轮楼市上涨形成补涨。

房地产行业人士周文豪称，西安房价经过两年多上涨后，市场进入观望和调整期。今年以来，无论是新房还是二手房成交量，都比去年有所下跌。与新盘相比，二手房价格要更加敏感，所以“回吐”虚高涨幅的情况也较多。

价格倒挂仍然存在

二手房价格面临下调压力

王涛想在曲江买房子，但这里的二手房价格不菲——他能看上的接近两万元/㎡。于是在跟着中介看了很多房子后，他放弃了买二手房的想法，坚定地加入摇号大军。“新楼盘现在也有1.4~1.5万元/㎡的房。”他这么解释自己的想法，比起二手房，新楼盘只是需要沾点摇号的运气。

周文豪表示，在全市范围内，西安新房价格超过二手房挂牌价，但需要分区域甚至分楼盘来看，“老城区的二手房，有些价格已经比新房低了，但在曲江、高新等地的一些二手楼盘，挂牌价格仍然要比新房贵。在这些区域，一二手房价格倒挂现象依然存在。”

在9月份上线登记的曲江区域新盘中，包括金辉世界城、万科翡翠国际、中海曲江大城等项目，均为精装房源，备案均价13893.81-18731.99元/㎡。

根据贝壳二手房平台上公布的房源信息看，曲江1.5万元/㎡以内的二手房有很多是毛坯房源。而建筑年代在两年左右的次新房，挂牌单价则向2万元/㎡集中。这样比下来，曲江的二手房并不比新房有价格优势。

中国社科院财经战略研究院日前发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，核心城市房价总体由涨转跌，二手房成交量继续下降，一线城市整体微跌，北京房价下跌相对较快。

李连源认为，近期国内许多大中城市都已出现了二手房挂牌量增加、挂牌价格回落的情况，这其实是市场挤水分的过程。从正常规律来看，除了热门地段，一手房价格高于二手房这是应有常态。从这个角度来说，西安二手房在年底还有下行可能，“每到年底，在开发商回款促销的需求下，新房打折力度有所上升，二手房价也会受到抑制。”

“投资属性驱动了新房销售。”沈玮表示，二手房通常处在配套比较完善的区域，若不是有大的规划和政策变动，市场涨幅很难超过新区。而对于投资者而言，买入主要是为了后期出手。那么对赌有潜力的新区，二手房很难获得投资类客户青睐。

二手市场低温循环

新房会不会出现拐点？

西安二手房降价的蝴蝶效应能否波及新房市场？

贝壳研究院认为，在国内不少大中城市，二手房市场正在进入“成交下降-需求观望-业主降价-均价下跌-观望加剧-成交下降”的低温循环状态。那么，这种低温是否会传导到新房市场，进而造成一手房价格出现拐点呢？

“如果调控持续严厉，尤其是金融政策严格执行提高首付比例、上浮贷款利率等，那么无论新房还是二手房，价格都会承压。”周文豪说，不过，调控是一把双刃剑，对上下游产业链及地方经济也会产生影响，“因此，综合考虑，只能说二手房价格出现理性回调，对于新房价格的影响有限。”

但也有业内人士认为会波及新房市场，“二手房价格下跌难免会影响到新房市场，就看影响的程度有多大。近期新房市场出现明显降温就是例子。至于说新房价格是否会出现拐点，这个不好判断，还需继续观察。”万联证券西安营业部投顾屈放表示。