地段好！不限购！还便宜！这类房子就怕你不敢买…

　　说到法拍房，很多人立刻联想到“捡漏”。不摇号，不限购, 动不动就六七折,确实令人手痒。但这种房子水太深,猫腻又很多,许多人看不透。今天站长就详细教教大家如何捡漏。 目前上线的法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。在楼市低迷时，法拍房要三拍才能成交，像杭州这样的一线城市也要二拍才能成交。 在楼市最火爆的时候，出现过优质法拍房源成交价高于二手房成交价的现象。如今法拍房已经有了完整的产业链。在巨大的利益面前，也隐藏着很大的隐患。 很难看房

　　被法院拍卖的房子有可能房东还在住，也有可能正在出租，看房需要预约拍卖公司的人一起去。 保证金门槛高

　　如果想竞拍房子，需要在指定时间内将规定的保证金存入法院的指定账户。保证金有的几万，有的几十万。竞拍失败当然可以退回保证金，但如果竞拍成功了却不买，那保证金是不可能退的哦！ 举个2018年的真实案例，当时有位深圳男子通过法拍的方式以369万买入一套市价550万的学区房。原本以为自己捡到了大便宜，没想到算过税后反而花了611万。如果他反悔，25万的保证金就打水漂了，欲哭无泪。 该男子事后才知道这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，所以按差额的60%收取土地增值税。 法拍房最难的其实是调查和收房，因为法院一般会明确告知：“本院不负责过户和腾空入住，税费等相关费用具体明细请自行前往相关单位查询。标的物以实物现状为准，本院不承担变卖标的瑕疵保证。” 也就是说，法院只管卖，其它一概不负责，以前就有倒霉蛋中招的。 近日，广州市中级人民法院给一个和法拍房相关的纠纷案做了终审判决，而且是个悲剧。首先给大家看一下判决书截图：

　　新业主李某通过法拍形式获得了天河区一套房子。获得房屋产权去收楼，发现房屋原产权人陈某还住在里面，而且赖着不走。于是李某把“老赖”陈某告上法庭，要求腾空房屋，一审胜诉；此后“老赖”上诉，二审竟然推翻原判，驳回要求“老赖”搬出的诉讼请求！

　　法院判决的依据是：

　　李某虽然获得了房屋的产权，但拍卖前已经清楚说明是“按现状不交吉”方式拍卖，因此李某需要对此承担风险，也就是容忍“老赖”继续住下去，而“老赖”只需要按照每月最高7895元的限额支付租金。站长解释一下，所谓“不交吉”也就是房产现状是被占用的，拍卖成交后的收楼的风险及费用由买受人自己承担，所以拍卖成交后要自己收楼。

　　我们来看看这套房屋的情况：这是一套位于天河北龙口中路152号的房子，站长搜索了一下，这个小区应该是天逸名都。

　　买家李某在2017年7月以559万元竞拍到这一套117平米的法拍房，单价仅为4.8万，可以说是低于市场价不少，看似捡到一个大便宜，却没想到要面临如此大的“坑”。

　　在链家网上查询发现，目前小区成交均价已经达到了6.5万/平，而与这个户型相似的单元，挂牌价已经达到了6.8万/平。

　　算下来，从买下这套房到现在一年时间里，已经涨了两百万。但是，业主李先生现在拿着这套房，卖也卖不掉（谁敢买呢），住也住不了（住不进去啊）。目前，法院不支持原业主立即腾房，仅支持买受人主张原业主支付继续占用房屋期间的使用费。

　　简单地讲，法院这个案例的裁判思路是基于拍卖公告的条款，套用“买卖不破租赁”的原理限制了买受人的房屋使用权，但实际上双方又不存在任何租赁关系，且原业主使用时间的周期待定，这种裁判结果可能会导致买受人长期不能正常收楼。所以，购买司法拍卖房务必搞清楚房屋现状，必要的话可以委托专业人士共同参与，评估法律风险。若竞拍标的物明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话，建议慎重购买。

　　对法拍房感兴趣的小伙伴需要注意以下几点。 01充分调查

　　如果想入手法拍房，做调查的时候，要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注房子是否被其他机构查封。 能查到还好说，如果房子曾经抵押给了高利贷，一般人是很难查到的，搞不好几个虎背熊腰、满身纹身的大汉成天上门要钱，那就比较麻烦了。 房子的土地性质也要确认清楚，实地调研的时候可以查阅该小区是否为房改房或者经济适用房。若为房改房或经济适用房，一定要弄清楚是否已经补缴土地出让金，若没有补缴，站长建议放弃该房源，因为税费会比较高。 如果特别在意是否为凶宅的，可以上网搜索房子的相关内容，如果房子涉及到刑事案件或火灾等事故，也会在很多社会新闻里找到。比如某个小区如果发生过爆炸或者着火，都可能是一个简短的社区新闻。 02确认屋内情况