西安二手房纠纷案自2016年起激增 卖方违约超7成

　　夫妻一方出卖房产，另一方以不知情抗辩是否成立？

　　作为夫妻共有的房产在一方单独出售时，应取得另一方同意，现实中如果一方出售房产，夫妻另一方以不知情进行抗辩，法院是否支持？

　　买方（原告）何某与卖方吴某（被告）签订《西安市存量房买卖合同》，且双方对该房屋为吴某和其妻李某的共有财产之事实均知情，又双方在合同中明确约定卖方将产权共有人李某同意出售房屋的委托书交予居间方及买方查看无误后，买方何某支付房屋买卖的定金。在房屋交易过程中，因被告吴某并未提交该委托书，致使该房屋买卖合同无法履行，买方何某向法院提起诉讼，请求继续履行房屋过户。庭审中，卖方吴某以其妻李某对出售该房屋不知情为抗辩理由拒绝履行合同。

　　法院观点：对于夫妻一方提出的对另一方卖房行为不知情的抗辩，法院会对房屋买卖合同进行形式上和实质上的审查，最终为了维护交易的稳定性和自由性，法院倾向认定房屋买卖合同有效，但该合同不能继续履行，除非买方有确凿证据证明其知情，卖方只能承担违约责任。

　　出售房属于政府限售范围，签订的买卖合同是否有效？

　　买方张某、卖方赵某及居间服务方三方签订《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖居间合同》，三方当事人均意思表示真实。在合同履行过程中，卖方赵某以2017年4月18日西安市政府出台政策禁止转让、交易未取得房屋权属证书的房屋为由拒绝继续履行合同，买方张某诉至法院请求卖方继续履行。

　　法院观点：政府出台相关政策禁止转让交易的文件，该规定不属于合同无效的法律、行政法规的强制性规定事由，合同合法有效，在具备履行条件的情况下，可以继续履行，否则不可履行。

　　因卖方违约致目的落空，二次购房成本增大而主张房屋的增值部分，法院是否支持？

　　买卖双方卢某、黄某签订《房屋买卖居间合同》，卖方黄某（被告）明确拒绝履行合同，并只愿意退还定金不承担违约责任，买方卢某（原告）诉至法院请求解除合同，并要求被告黄某支付违约金同时赔偿房屋上涨的差价损失。原告卢某称2017年房价上涨迅速，涉案房屋的价格与签订合同时的房屋价格已不可同日而语，其如果再购买同样面积同样户型及地段房屋需要多支付几十万的房屋差价，希望被告黄某能赔偿其差价损失。

　　法院观点：分三种情况。一、房屋差价损失没有依据，不予支持；二、房屋差价超过违约金，违约金已包含不予支持；三、违约金无法弥补买方损失，损失确定，予以支持。 华商报记者 宁军