买下二手房才发现白蚁成灾 业主认为卖家欺诈告上法庭

五六月的广州,闷热潮湿,白蚁增多。房屋若有白蚁问题,住户往往不堪其扰,买到有白蚁虫害的房屋则更是糟心。近日,广州市南沙区人民法院就审结了一起由白蚁引发的房屋买卖合同纠纷案。

■新快报记者 何生廷

通讯员 王君 张大会

2017年11月,应女士从周小姐手中购买了一套二手房,总价148万元。入住后,应女士发现房屋的两间卧室、洗手间墙体均有白蚁,且白蚁侵蚀时间有两年。

应女士称,她虽在购房前实地查看过房屋,但当时房屋处于租赁中,无法仔细查看,且白蚁问题属于隐形瑕疵,作为普通购房者,她无法用肉眼识别。应女士认为周小姐故意隐瞒房屋的白蚁问题,导致自己多付房款,属于欺诈。因此,她要求变更成交价,退还6万元购房款,并赔偿白蚁消除费、重新装修费、垃圾清理搬运费以及房屋重新装修时在外租赁房屋的租金等损失。

周小姐则辩称,2016年底房屋确实发现过白蚁,但已找物业公司查杀。2017年初重新装修后,将房屋出租,租户从未反映有白蚁问题。而且应女士来看房时没有发现白蚁问题也没有提及,周小姐对自家房屋内还存在白蚁并不知情,也没有故意隐瞒。

法院认为,结合物业记录、有关技术公司出具的《白蚁活动治理报告》,可以确认该房屋卧室、厕所确有白蚁活动,且白蚁侵蚀时间有两年之久,因此房屋出售时存在质量瑕疵。但证据无法认定周小姐存在故意隐瞒的情形,故应女士要求减少合同总房款6万元没有依据。

虽然双方按《房屋买卖合同》约定交付了涉案房屋,但考虑到白蚁危害属于隐蔽质量瑕疵,在房屋使用过程中才能发现,故周小姐作为出卖人对该质量瑕疵仍负有担保责任。最终,法院判决周小姐赔偿应女士白蚁防治费用、装修损失及租金等26250元。

南沙法院的法官提示,二手房买卖合同成立生效后,买方有权利取得符合合同约定质量的房屋,卖方应保证交付的房屋符合合同约定的质量要求。除非买方明知房屋存在瑕疵或者双方对房屋质量有特殊约定,否则卖方应当对房屋的隐蔽瑕疵向买方承担质量瑕疵担保责任,而不以卖方是否有过错为前提。也就是说,即便卖方没有故意隐瞒房屋存在的质量问题,但其作为出卖人对房屋仍负有质量瑕疵担保义务。

法官建议,买房前应当就房屋是否存在白蚁、漏水等问题询问卖方,卖方承诺房屋没有质量问题的应当写入双方的买卖合同中,对于买方入住后发现房屋存在白蚁等质量问题的,应当及时向卖方提出,并通过拍照、留存双方的聊天记录等方式保存证据。