3个月内38张涉房罚单 监管密集规范房地产业务(2)

    在一系列发声之前，上半年房企享受了一阵较为宽松的融资环境，亦带动了楼市热度。据央行公布的2019年上半年金融统计数据，上半年人民币贷款增加9.67万亿元，同比多增6440亿元。住户部门贷款中，被认为能够一定程度上反映房贷变化的中长期贷款增加2.75万亿元，对比2018年上半年住户部门中长期贷款2.5万亿元的增量，多增了0.25万亿，涨幅为10%。

    张大伟表示，从全国房地产市场走势看，2019年明显在3-4月出现了一个“小阳春”，一月份降准下，信贷整体额度相对宽松，房贷增量增加，房贷利率下调，市场成交相对活跃。5-6月信贷基本平稳，增幅放缓，对房地产的推动减弱，市场出现了“小阳春”退烧现象。

    大额融资将收紧，信托公司加大收紧力度

    监管的信号已十分明显。郭树清在陆家嘴论坛上还表示，历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

    信托公司是对这轮调控感受最直接的机构之一。一家位于中部的信托公司的内部人士表示，往年也有对地产信托的窗口指导，相比之下，今年的力度也不算小，部分没有收到指导或要求不那么严的公司都加大了收紧力度。

    此前多位信托公司人士对新京报记者表示，7月初监管窗口指导释放的警示意味很强，今年上半年房地产信托整体增速过快，有公司地产项目爆雷，无论是否被窗口指导，相应发行量较大的公司都会收敛一些，严控新增规模和速度。

    记者之前了解到，在7月第一周银保监会约谈多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司后，多家信托公司或对房地产项目进行余额管控，或延后项目推出，或加强了项目事前审查。

    另一位接近信托业的人士告诉新京报记者，房企对外部融资的依赖度普遍不低，比如一个项目，可能只有三分之一或四分之一的资金是房企自己出，其余部分都靠外部融资，这就形成三倍或四倍的杠杆。他认为，这一轮调控给的维稳信号很足，可能会逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠杆融资的房企。

    来自中原地产研究中心的统计数据显示，截至7月24日，月内房企融资计划已经接近1800亿元，继续维持在4月来每月2000亿以上的高位。

    记者在公开披露的房地产项目介绍中看到，相当一部分比例的项目融资方是佳兆业、恒大这样的知名地产公司，也有一些地方房地产开发公司，成立时间仅在两年甚至更短，个别公司的开发资质为“暂定三级”。

    滚动融资的背后是房企的“续血”需求。张大伟介绍，最近房企明显更加关注资金链的安全，中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中，拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。

    从融资成本看，大部分集中在4%-8%，整体资金成本相比之前几个月小幅上行。不过美元债成本快速上升，7月美元融资平均利率已经高达8%，最高多笔超过10%，甚至达到了15%。“房企都在提前融资，避免后续政策继续收紧。”张大伟说。

    他分析称，最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托有监管加强预期下，海外美元债也开始强监管，但整体看政策都不是一刀切暂停，是加强监管，对于正常融资没有影响，但大额融资开始将会明显收紧。预计2019年三季度大量房企大额融资将减少，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。

    相比信托，记者询问的多家银行网点员工表示，当前对涉房业务收紧感受不算明显。一家股份制银行个人条线业务部员工称，该网点按揭贷款和经营贷业务都有一定规模，审核力度一直很严，近期也没有进一步收紧授信额度或利率调整。另一家国有银行个贷业务部人士表示，该行个人消费贷从两年多前就明确了额度不能超过30万元，实际授信额度很少有能达到上限的，因为审批十分审慎。