北京二手房成交创5年来新低 价格比高点跌近10%(2)

贷款方面，2019年上半年北京的二手住宅交易中，使用全款、商贷、国管公积金、国管组合贷款、市管公积金、市管组合贷款的占比依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。与2018年下半年相比，变化最大的是商业贷款和市管公积金，其中商业贷款的占比扩大8.3个百分点，市管公积金占比收窄11.36个百分点。

2017年“317新政”后，北京二手住宅交易中商业贷款占比从一半骤降到25%以下，同时市管公积金占比一度从20%以下上升到30%以上。2018年下半年市管公积金新政实施后，市管公积金占比连续大幅下降，今年上半年已不足10%，商贷占比则重新回到了30%以上。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想就表示，今年北京的商业贷款虽然在利率上没有明显放松，但放贷速度明显加快了，资料齐全资质好的客户，从申请到放款，最快能在一周左右完成。在没有大的信贷政策波动的前提下，商业贷款预计仍将成为楼市占比最多的支付方式。

困 境

卖套房子需要116天

整体来看，上半年二手房的成交数据并不亮眼，尤其是交易量已经连续下降了3个月。链家地产德外桥附近一家门店经纪人告诉北青报记者，主要是由于买房人减少，导致交易节奏放缓。他举例称，一套德胜学区的70平方米的两居室，目前在售的同户型就超过3套，而且价格都比较坚挺，最长的挂牌半年有余，仍旧没有卖出。无事可做的经纪人往往骑着电动车，蹲点在小区门口，既为了寻找新买房人，同时也可以盯着出售房源的动态。

类似的情况并不少见，二手房市场中购房人减少，直接导致了买房周期增加。据我爱我家市场研究院统计，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天，即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天，接近4个月。较2018年增加近20天。

历史数据显示：2015年开始，北京楼市逐步升温，市场交易结构加快，房源的平均成交周期也逐渐缩短，2017年上半年一度降至60天，即一套二手房两个月内就可卖出。2017年大幅收紧调控政策后，房源的平均成交周期开始延长，今年上半年更是回到了4个月。显然，北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓，虽然今年春节后一度出现“小阳春”，但并未改变市场大势。

数据统计显示，2019年上半年北京二手房源新增量环比2018年下半年下降3.95%，同比2018年上半年下降6.14%；新增客源量环比下降18.01%，同比下降20.80%。

上半年房源量、客源量都在下滑，且客源量下滑幅度更大，受此影响，中介的实际代客看房数量也大幅减少。我爱我家的实际带看数据显示，2019年上半年经纪人的带看量较2018下半年下滑12.44%，较2018年上半年下滑29.14%，近两年经纪人带看量持续下滑。

对于这样的市场变化，麦田房产分析师认为，上半年北京二手房市场表现符合年初预期。主要原因在于：一是楼市政策环境整体未变，置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。二是受新房市场分流影响。具体来看：

首先，上半年中央政策环境“有保有压”。一方面，央行先后启动两轮降准政策以降低融资成本、刺激实体经济发展。另一方面，中央坚持“房住不炒”基调没有改变，房地产金融监管依旧严格。

就北京楼市来看，政策层面也出现了微调。一方面，为提高开发商拿地及开发热情，土地供应政策有所松动，政府自年初开始陆续推出多幅不限价商品房地块。另一方面，为避免市场持续出现3月份“小阳春”上涨势头，在4月份随即启动国管公积金新政“认房又认贷”。但整体来看，政策层面上对房产需求有实质性影响的银行信贷政策未出现变化。

其次，与新房市场分流有一定关系。基于新房受“限价”管制以及在价格上有相对优势，在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉，北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套（其中限竞房占比约58%），是2018年同期新房成交量的两倍有余。

趋 势

二手房市场将在波动中趋稳

对于下半年二手房市场的新动态，麦田房产分析师认为，基于当前经济下行压力，预计下半年央行大概率还将启动降准政策，通过增加市场流动性为实体经济发展提供支持。在资金相对充裕的市场环境下，纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整，但住房按揭贷规模将有望增加，从一定程度上利于需求释放，起到稳定房价的作用。