7月重点城市二手房市场普遍延续下滑态势

7月重点13城二手房市场延续6月开启的下滑态势。依据各城市场回落的主要原因可将13城分为三类，一是受调控政策加码影响而回落，如青岛、成都及长沙等，后期深圳亦将加入此列；二是前期阶段性上行的市场，近期供需疲软而市场回落，如受政策影响的北京、天津及受季节性因素影响的南京、武汉、济南及上海等；三是前期热度难以为继、迎来自发回落的城市，如西安、杭州等。在中央“整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”的表态下，后期多城市场将保持平稳，受调控影响的城市将继续降温。

当前北京市房地产调控持续高压态势，且无宽松迹象；供需增长依旧低迷；新房的分流因素亦将持续存在，预计8月份市场表现与7月份相当，难有大的起色。在信贷趋紧、“认房认贷”不放松换房难度大、新房持续分流的因素综合作用下，预计下半年二手房市场热度将低于上半年，成交量减少、价格趋稳。

一、重点城市量价普遍回落7月，13城中除成都、南京成交环比增加外，其余城市均环比回落。成都“515”调控对其6月市场造成较大冲击，成交大幅下滑，7月成交于底部反弹，环比增加30.9%，同比减少56.6%，成交绝对水平是2017年以来次低值，未来短期内成都市场将于低位运行。成交量下滑的城市中，长沙、天津、杭州及青岛4城降幅明显，一线京沪深成交降幅相对较小。长沙受6月末调控升级影响，7月成交环比腰斩，成交降幅最大；天津成交仍处人才政策影响下的回调期，环比减少39.2%，回落到人才政策前水平；杭州近两月市场热度持续下降，7月成交环比减少29.2%；青岛成交环比减少21.2%，亦处在调控升级后市场下行期。此外，深圳7月末出台“商品住宅3年限售”、“暂停企业购房”及打击“假离婚真买房”等堵漏政策，预计8月成交将有较显著下滑。

均价方面，随着成交的下行，多城均价迎来下跌。重点13城中南京、济南及北京3城均价环比基本持平，其余10城均环比下跌。均价下跌的城市中西安环比下跌4.5%，跌幅最大，2018年上半年西安房价经历了过快上涨，实际购买力难以支撑，市场回调几乎是必然事件；上半年武汉均价保持平稳，在成交持续下滑背景下，7月均价环比下跌2.9%；青岛、长沙及成都均价在调控升级后掉头向下，7月三城均价环比分别下跌2.9%、2.7%和2.3%；天津均价水平在低位波动，7月环比下跌2.6%；失去成交支撑的上海均价近两月跌幅持续扩大，7月均价水平降至2017年以来最低。2018年以来深圳均价在波动中温和上涨，随着调控的深入，后期面临回调压力。

二、潜在需求持续下滑，市场预期回调7月重点城市新增供需依旧低迷。从房源端来看，6月重点城市新增房源量普遍下滑，7月表现分化，有5城减少，8城增加，但增加的城市中有5城新增房源量仍不及5月水平。从客源端来看，新增带看量延续6月普遍下滑趋势，13城中11城新增带看量环比下滑，其中长沙带看量环比下滑35.2%，最为严重；仅2城新增带看量环比增加，其中，深圳环比小幅增加4.5%，而成都带看量在6月明显下滑的基础上有所反弹，带看绝对水平仍处2018年低位。

从业主挂牌价来看，7月，重点13城中仅大连、深圳新增挂牌均价环比涨幅相对较大，环比分别上涨1.8%和1.5%，其余城市则平稳或下跌。下跌的城市中，西安以3%的跌幅居于首位，长沙、成都环比分别下跌2.6%和2.3%，跌幅较为明显。从调价情况来分析，青岛调价房源中涨价占比环比下降24.7个百分点，杭州、西安环比均下降18个百分点，天津、长沙该指标的回调亦较为明显。可见前期市场相对较热的城市由于调控的干预或市场自发回调，市场预期亦在逐步回落。

【指标解释】

1.重点13城：北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武汉、青岛、济南、大连、长沙、西安