中原研究董事程：一二线城市二手房市场回暖是趋势

腾讯房产7月17日讯（陈梦琴）目前，中国的房地产行业正处于新经济增长周期，房地产补库、调控等长效机制、资金周期提速、行业并购等将充斥近几年房地产投资市场。

7月17日，中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛以”解码城市 赋能转型”为题，全面解读全国重点城市楼市行情，剖析行业未来战略发展动向和市场格局，提供未来重点市场战略思路。腾讯房产作为特别协办媒体，全程报道现场盛况。

中原集团研究董事程澐带来了主题演讲《城市群经济战略的新机遇》，从城市群的发展、城市群的效应、城市群的基本面进行了分享。

城市因人流、物流、经济流等因素，综合发达的交通网络，达成了城市的集合体，也就是城市群的发展。程澐指出，合群则兴，离群则衰，“城市群发展有四大阶段，人口城市化阶段，大城市郊区化阶段，城市群形成阶段，城市群成熟阶段。中国目前平均处于第二阶段，京津冀地区、长三角地区、珠三角地区进入了城市群形成阶段。”

房价高低反应了一个城市房地产的发展水平。程澐展示的中国房价热度图显示，热度较高的集中在几个城市群，长三角洲城市群、成渝城市群，珠三角城市群、京津冀城市群、长江中游城市群。

通过具体对比，程澐指出，中国楼市长期的趋势是城市分化，“每个城市所在城市群里所处的地位和经济地位等这些基本面的关系决定着最终在整体分化的结果。”

具体到房企中，程澐表示，2009年之前，房企更多考虑的是单一城市，“但2009年之后及未来，不能再从单一城市维度去考虑投资，更多的要从城市群的发展层面，结合中国经济发展趋势来考虑房地产的布局。”数据显示，20家头部房企顺应大势，根据城市群进行布局。

程澐进一步指出，从整体来看，头部房企在长三角和中部城市群的扩张开始更积极一些。京津冀城市群，城市跟城市之间的关联相对弱一些，反而京津冀城市群里面向区域中心集中的趋势会更明显一些。

程澐观察发现，2018年整体市场进入了相对比较沉重的调整，几大城市群策划广南县以下四个特征：沿海、中部城市群表现较好，意味着有更多的发展机会，沿海地区新开工领先；核心城市需求外溢，发现在长三角城市群，也是城市群发展的第三阶段， 主要以度假需求为主；周边城市热度消退。

在程澐看来，基本面比较好的城市，尽管在短期内有受到投资性需求的刺激，但总体来说，波动相对比较稳定一些。从几个城市群去年10月到现在的的价量变化情况看：

珠三角城市群中，深圳、广州当时受调控的影响，成交量受到一定的影响，价格也得到抑制，但是中心城区的一些需求反而向惠州、东莞、肇庆、中山、珠海转移，但受各种政策的影响，惠州从去年10月较好的情况，到现在整体价量开始萎缩。

长三角地区，曾经是中心城区的一些需求外溢带动了周围地区成交量的膨胀，比如绍兴、湖州、无锡等。同样到了今年6月，湖州、南通成交量开始消退，相对来说苏州、常州成交量又开始有些恢复，但同样的在价格去年成交量相对比较弱的上海，因为经过两年的市场的调整以后，今年的上半年成交量有了比较好的恢复。

京津冀地区也呈现出上述的情况。程澐认为，城市群里面的价量关系是互相影响的，综合来看，依然是三大城市群的表现是优异的，那就是珠三角城市群、长三角城市群和京津冀城市群。

从城市线的变化情况看，三四线城市，前两年因为有棚改的刺激，带来了差不多对于全国成交量有将近15%的贡献，但到了去年下半年开始到今年棚改放缓以后，三线城市的量开始有所下降。总体来看，一线城市的表现是率先超越了其他城市线的表现。

程澐认为受小业主随机的行为共同汇集出来的一个共同趋势，二手房市场反而是更真实的市场的成交情况。数据显示，经过了2016年的高峰，2017、2018年的调整以后，今年上半年无论是一线城市还是二线城市，二手市场也开始有所回暖。

程澐表示，按照月度情况看，目前所监测到的20个城市的二手房市场已经回到了过往差不多五年的平均水平。“整个市场，特别是一二线城市的市场回暖已经是一个确定的趋势了。”

最后，程澐总结到，因城施策微调效应，政策不会太紧也不会太松，粤港澳大湾区、京津冀城市群等总体来说是利好的；一二线城市是中国房地产强劲增长和稳定增长的主力军，在近期来说，会有比较平稳的发展；三四线城市在未来的三到五年中还有相对长的调整期，特别是棚改红利已经开始接近尾声，但具体还要看在各个城市群里面对它的定位，来分析未来的发展。