一声叹息 买了3年的房子没了

插图王金辉

2016年，北京市民邱政通过中介，买下了房山长阳镇一套二手房。两年后，原先的房主拿出2015年被法院宣告为“限制民事行为能力人”的民事判决书，将他告上法庭，要求认定当初的买卖合同无效。本周，经过区级法院和中级人民法院两审，北京二中院作出终审判决，支持了原告的诉求，认定合同无效。对于买家来说，房子没了，可后续的麻烦还在。

起诉

老人卖房两年后又打官司要房

根据法院认定的事实，2016年8月，时年77岁的杨钰老人在外甥谭威的陪同下，在一家中介门店，与邱政签下了房屋买卖合同，双方约定，邱政以175万元的价格，买下杨钰老人位于房山长阳镇某小区一套80多平方米的房子。当时名下无房的邱政用自己首套房的贷款资格，使用公积金贷款120万元，交付了房款，并于之后取得了房产证。

2018年5月，杨钰向房山法院起诉，要求确认两年前签下的房屋买卖合同无效，同时要求被告人邱政腾退房屋、协助办理房屋过户手续。在审理期间，原告方又撤回了第二项请求。

杨钰在诉状中说，她多年前就患有精神疾病，在2015年被朝阳法院认定为“限制民事行为能力人”，她在出售房产的时候，没有子女陪同，卖房的行为没有得到监护人的确认。监护人，也就是她的儿子余非，直到起诉前不久才知道老太太已经将房屋出售，而且办理了过户手续。但是原告一直说不清楚房款是否已经付清了。她的监护人认为，在杨钰不具备完全的民事行为能力的情况下，把自己的房子卖了，而且监护人没有追认，那么当初签订的合同，从一开始就无效。

诉状中，为双方买卖提供中介服务的中介公司、提供贷款的银行以及北京市住房贷款担保中心均被列为第三人。审理过程中，银行方面表示，借款人邱政与银行签订的借款合同真实有效，在贷款本息全部还清之前，这些合同、协议都具有法律效力。如果邱政将房产转让，应该优先偿还银行贷款，不得侵犯银行的权利。银行方面还强调，就算是有法院的生效判决，确认了其他人代为偿还银行贷款，也不等于免除了邱政的还款义务。如果别人替他来还钱，银行可以按照规定办理相关事宜。一句话：所有的纠纷与银行无关，不管你们怎么应诉，不能侵犯银行利益。

回忆

“我没发现老太太有任何异常”

两审判决书中均简明扼要地提到了房屋购买、贷款、办房本的过程。这段话由被告人邱政叙述起来，铭心刻骨得多。

“2016年夏天，当时房价正在飞涨，我为了以后小孩读书的事儿，也想有个房子。”他回忆说，在中介带领下，看房那天的上午，他们一家三口看了几套房子，在杨钰家，当时见到了老太太、一个中年女性和一个小朋友。“每个看房的人一般都会问一句‘房子是谁名下’的，当时有人告诉我是老太太的，我就跟老太太和小朋友都打了招呼，老太太也跟我们全家打招呼。从那天起，一直到最后，我都没发现老太太有任何异常，现在回想起来，她给我留下了两个印象，一个是说话比较少，再一个是签字的时候，字写得特别漂亮。”

2018年春天，邱政突然接到房山法院的电话，说让去取一张传票。“电话里说我被人告了。我的第一个反应，肯定是电话诈骗的骗子，但是听着听着，又觉得不像，所以我就去了。”等拿到了传票，邱政瞬间傻眼了。

此时，当初陪同杨钰老人卖房的外甥谭威已经身故，老太太被送回到自己亲儿子余非的身边。作为她的代理人，余非协助老人发起了诉讼。

判决

限制行为能力人签的卖房协议无效

法院查实，2015年7月，余非向朝阳法院起诉，要求宣告其母杨钰为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。经鉴定，杨钰临床诊断为“精神分裂症”，意思表示能力不完全。当年12月，法院判决宣告她为“限制民事行为能力人”。法院特别强调，在这个过程中，她的外甥谭威参与了案件审判的全部过程。在买卖这套房屋期间，杨钰和谭威夫妻一直住在这套房子里。他应该知晓杨钰是限制行为能力人。

据原告方代理律师介绍，这份证据具有极为重要的意义。“它从根源上说明，整个交易从最开始的一刻就无效：老太太作为一名精神病人，限制民事行为能力人，并不具备处置这么大一笔财产的能力。这个交易事后又没有被她的合法监护人追认，那当然是无效的。”

判决书显示，在答辩中，邱政表示，在买卖房屋的这么长时间里，余非作为老人的法定监护人从来没出现过，房子过户两年后他才出现，是否尽到了监护人的职责？原告杨钰在房屋买卖过程中，故意隐瞒自身的真实情况，自己在买房时，无从得知她是否是精神病人，是否是完全民事行为能力人，在整个过程中，自己并无过错。“第一次上她家看房，她跟我们讲房子的所有权、户型、价款，表达清晰流畅，和普通人没有什么差别。中介也核实了她的身份，她介绍自己家庭成员，只是说有外甥和外甥媳妇，没说过自己有儿子。”