购房者呼吁调整普宅标准 五环外限竞房“被高端”(2)

同为一线城市的上海相关政策曾在2016年做出更新。2016年11月，上海市住房保障和房屋管理局在官网发布《关于调整本市普通住房标准的通知》。

易居智库市场研究总监介绍，从上海历史上对于普通住房标准调整来看，基本上是非强制性三年一调整，与房地产周期挂钩。把部分本来属于非普通住宅的项目纳入到普通住宅，对住房管理和税费管理都有利好。

就现阶段，现行的“普通住宅”标准是否具备调整时机和调整条件等话题，北京商报记者试图采访北京市住建委相关部门，但截至目前尚未得到对方的回应。

尴尬的五环外限竞房

张大伟分析，政策应及时更新以符合市场规律。按照现在的认定标准，市场上90%都是高端楼盘了。尤其是限竞房也成了“豪宅”，不符合实际情况。

“当前的普通住宅标准确实给我们销售带来不小的压力，”一位限价房项目营销人士告诉北京商报记者，他们客户很多都是刚需刚改，资金能力有限，导致项目去化速度堪忧。这让公司拿地前希望实现的快周转完全背离。而他们公司在北京限竞房项目还不算多，一些企业在北京直接操盘加上联合操盘、入股的限竞房项目高达十多个，大多都面临去化的压力。

据相关机构统计，目前北京限价房供应规模在400万平方米左右。还有450万平方米尚未入市。只看2019年春节前入市的土地，北京合计将近有95个限竞房项目，合计1200万平方米供应。开发商投资将在6000亿元左右。而到目前为止，一年的资金成本在600亿元左右。

从95个限竞房土地成本看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10%-20%的有17宗，低于10%的有26宗。已入市的50个项目只有不足10个项目有可能盈利，其他全部持平或者亏损。从销售周期看，基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看，都远远超过之前预期。

从市场成交来看，当前限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足两成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房大都一次性推出市场，导致优质房源销售后，后续房源去化艰难。

分析人士表示，北京限竞房销售对于开发商来说已步履维艰，建议针对限竞房的特殊属性，适当修改非普通住宅标准，化解限竞房去化难题。

同策咨询研究中心总监张宏伟此前曾表示，一线城市调整普通住宅标准一般比较慎重，通常调控思路是按照分类调控的原则，保证供应，稳定市场。普通住宅标准的调整一般是被作为房地产调控的储备方案，在适当时候才会调整。适度放开市场，加强税收征管，保持房价稳定。