商务公寓主打居住功能 二手房保值转手均不易(2)

　　《华夏时报》记者发现，位于深圳宝安区的2017年8月份开盘的福城前海新纪元，目前在售一手房源为40年产权的非毛坯公寓，建筑面积约为86-101平米，在售均价约为63000元/平米。

　　而同在宝安区，与福城前海新纪元相差4公里左右的前海铂寓，2016年10月底开盘，据贝壳找房APP数据显示，目前该楼盘在售的二手公寓，共18套，挂牌均价约为50500元/平米。同时，记者在贝壳找房APP上发现，前海铂寓2016年开盘均价约为53000元/平米，两年不到的时间，均价下降约2500元/平米。

　　而就目前福城前海新纪元和前海铂寓这两个楼盘的均价来看，二手公寓比一手公寓价格低19.8%。而前海铂寓在售的这18套二手公寓，数据显示，历史成交零套，即使价格比一手公寓的价格低了近百分之二十，二手公寓转手难度仍然较大。

　　商业性质的公寓，在室内布局方面，可以尽量与住宅匹配，但是在产权、配套设施、物业费管理费等方面，仍有较大的差异。

　　张志同律师向记者表示，房屋的类别用途主要是通过土地的年限来区分，住宅是70年的年限，商业用地是40年、50年的年限。按照现在的标准，住宅70年年限期满，可以顺延土地年限，土地出让金一般不用再交；而对于商业性质用地，年限期满后，虽然现在法律没有严格规定必须要交土地出让金，但是更倾向于要交的，要不然土地使用权就被收回。商业用房和住宅的区别不仅涉及到土地使用年限的长短，还涉及到出让金费用的问题。而在实际使用过程中，生活成本还是有差别。商业水电的费用会比普通居住用水用电高出很多。

　　除此之外，据了解，在配套设施方面，商改房无法迁入户口，无法就近入学；另外，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税；同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

　　深圳中原二级市场总经理玉家雄也表示，深圳近几年来，公寓的供应量较大，再加上深圳房地产调控的政策越来越严格，投资氛围必然受到影响，同时还有二手公寓的高税费等问题，使得投资客在选择时，还是更青睐一手公寓。