【楼盘评测】没有价格优势的四环限竞房，值不值得买？

　　【楼盘测评】栏目又和大家见面啦！

　　这一期我们聊一下最近大家比较关心的问题：即将入市的中铁白盆窑限竞房项目，中铁诺德逸府和中铁诺德春风和院能买吗？

　　问这个问题的，大部分是今年准备“上车”的刚需朋友。虽然今年上市的限竞房规模比较大，刚需朋友们可以慢慢选，但是这两个丰台区四环概念的限竞房，刚公布入市消息就吸引了无数的关注。

　　满怀期待的买房人，去现场踩盘以后，有些犯起了嘀咕：中铁白盆窑两个项目首期入市的小户型房源总价虽然较低，但是目前周边二手房房价更低，使得这两个项目性价比一般，在价格不占优势的情况下，这两个项目到底值不值得买呢？

　　没有价格倒挂的限竞房

　　自从北京市大规模推行限竞房以来，丰台就是限竞房热销的区域。其一是因为丰台大部分地区距离城区较近，多在三环到五环之间；二是丰台区的限竞房价格多数都低于周边二手房价格，形成了新旧价格倒挂，限竞房买到即赚到。

　　此前，丰台区的佑安府、洺悦苑、西城天铸、金融街(000402)融府、国风长安、橡树澜湾等项目的“90/70”产品无不热销，多是基于上述原因。

　　这次即将入市的中铁诺德逸府和中铁诺德春风和院的区域位置及配套也不差：位于丰台科技园板块，作为丰台总部基地所在区域，项目周边配套成熟，2公里范围内涵盖地铁9号线、万达广场、永旺梦乐城等生活配套。

　　据悉，这两个项目90平米以下户型约有2000套，除89平米三室两厅两卫产品外，还有60／67平米两室一厅一卫的普宅产品，可谓是刚需的“盛宴”，对于刚需购房者来说吸引力很大。

　　但是，户型亲民的同时，这两个项目的价格却不“亲民”。

　　中铁诺德逸府和中铁诺德春风和院的限售均价在6.7万元/平米，是目前四环到五环限竞房中最高的。比今年春节后开盘热销的丰台小瓦窑限竞房项目国风长安和橡树澜湾，每平米要贵1.3万元，同样的90平米三居，买中铁项目总价要多117万。而去年，四环内洺悦苑限售均价为6.2万元／平米；临近三环的金融街融府限售均价为6.7万元／平米。

　　除了比同区域内的限竞房项目价格高，这两个项目与区域内二手房相比，也没有价格优势。

　　房天下APP数据显示，中铁白盆窑项目北侧约1.2公里的两个二手房楼盘参考价格分别为：益辰欣园（2003年建筑，2.6容积率）5万元／平米；首开华润城（2018年建筑，2.8容积率）6.3万元／平米（比中铁白盆窑两项目更靠近四环主路和总部基地写字楼的商业配套）。

　　这两个项目西侧约1.2公里的二手房参考价格为：京投银泰(600683)万科西华府（2017年建筑，2.7容积率）6.7万元／平米；北京方向（2014年建筑，3.0容积率）6.6万元／平米；加来庄园（2001年建筑，0.74容积率）6.9万元／平米（这里守着9号线郭公庄地铁站，距离永旺梦乐城和丰科万达广场更近）。

　　可以看到，中铁两个项目价格与周边楼盘相近，并未出现一二手房价倒挂的情况。无论是自住还是有投资需求的购房人，新房与周边二手房价格倒挂产生的价差，可以说是买到就赚到，显然中铁白盆窑两项目在这方面并无优势。

　　限竞房项目买后要等2-3年左右时间才能交付，而且还有5年限售期，长达7-8年的交易冻结时间，意味着变现能力弱，折价较低，相比可以随时交易的纯商品房来说，如何选择，只能是因人而异了。

　　产品定位缺点“勇气”

　　除了小户型产品外，中铁白盆窑两个限竞房项目还有89平米和108平米的三室两厅两卫户型，118平米和126平米的四室两厅两卫户型，这是否能够成为改善型购房者的选择呢？

　　中铁诺德逸府89平米三居户型

　　首先要从产品户型格局上看，两个项目89平米产品一共设计了五种户型。中铁诺德逸府两个89平米户型均为三室两厅两卫：其中A1户型的优点是餐客分离，缺点是走廊空间浪费；A2户型的优点是全朝南的卧室设计，缺点是南北不通透，餐厅位置不太合理。而且这两个户型都是暗卫。

　　中铁诺德春风和院89平米三居户型

　　中铁诺德春风和院89平米A户型优点是南宽北窄、双明卫，缺点是北面卧室面积偏小；B1户型优点是南向大面宽（如果只保留两间卧室，客厅面宽能到6米以上），缺点是走廊空间浪费太多，且北向卧室太小，卧室区域不通透；B2户型与B1户型相近，少了一个卫生间，增加了北向卧室的面积。另外，这三个户型都是明卫。

　　按6.7万元／平米的限售均价，两项目89平米三室户型的总价接近600万元。