狂卖400套房子！更令人震惊的是…
2019-05-21 00:10栏目：房产
狂卖400套房子！更令人震惊的是…
时间：2019年05月20日 07:49:19 中财网
今天，一家面临退市风险的上市公司刷屏了，因为它要卖400套房子，以保住上市公司的地位。
这家公司是“海马汽车(000572)”，股票代码是000572，注册地海口市。目前，海马汽车不仅被ST（特别处理），还挂了星，也就说存在退市的风险。
让我们来看一下，这家造车企业在卖房上展示的“磅礴气势”：
没错，这个公告里声明要卖出的是269套小户型住宅和15个商铺。
此前的4月22日，海马汽车发公告说，拟通过中介机构按照市场价格在二手房交易市场挂出并公开出售位于上海市的36套闲置房产（总面积4339.5平方米），以及位于海南省海口市的81套闲置房产（总面积6280.6平方米），账面原值为3386.17万元。所以，一共是401套房子！于是舆论哗然——一家汽车生产企业，怎么买了这么多房子？你干脆去当炒房团好不好，或者去开发房地产！
其实，这有点冤枉了海马汽车。因为中国所有的上市公司都是有历史的，上市时间越久，故事越多，“前任”越多。
海马汽车是通过借壳方式上市的，借的是“琼金盘”的壳。而1994年8月上市的“琼金盘”本来就是一家“准房企”，它原名是“海口市工业建设开发总公司”，上市的时候主业是开发运营海口的金盘工业区，“房地产开发”是其名列第一的“主业”。
这次海马汽车要抛售的269套住宅和15间商铺，就位于金盘开发区，交付使用的年代是1998年到2002年之间，而海马汽车借壳琼金盘是2005年。
也就是说，这是“前任”留下的不动产！
但正是这些不动产，可以给海马汽车续命。
海马汽车成立于1988年，最初靠组装马自达汽车走红。2006年，海马与马自达终止十几年的合作，从此开始走上自主之路。2010到2016年一直保持盈利，年利润在1亿到4亿元之间。
2017年，海马汽车实现营业收入同比下降30.29%，净亏损9.94亿元；销量方面，从2016年22万辆历史峰值，跌落到14万辆。2018年亏损为16.4亿元，销量下降到了6.75万辆。今年一季度，公司经营进一步恶化。
海马汽车业绩“大变脸”的背后，是整个汽车行业都在下滑。根据中汽协的数据2018年全国汽车产销分别为2780.92万辆和2808.06万辆，同比分别下降4.16%和2.76%。停止增长、出现下滑，这在中国汽车工业近30年历史上还是第一次。
随着中国全面降低汽车关税、开放企业股比，汽车行业将进入惨烈的“淘汰赛”阶段，没有核心竞争力的车企无法继续靠“保护”生存，只能直面市场。
海马汽车这个级别的车企，显然很难适应“淘汰赛”阶段的到来。
因此，这次“卖房保壳”只能缓解一时的危机，解决不了实质性的问题。公司的实际控制人可能希望先保住上市地位，再通过重组、合作，甚至卖壳等方式，获得回报。
海马汽车的命运先放在一边，这次卖房行动里涉及到的纳税问题，才是我要说的重点。
细心的读者可能已经注意到了，在海马汽车公布的表格里，那些23到25平米的小户型住宅，标注的原值一般在4.1万元到4.5万元之间，而净值竟然只有1.5万元到1.7万元。
注意！这是每套房子的“总价”，而不是“单价”！
这意味着，这些小户型住宅的单价更低，“净值”下的每平米更低至673元！
这可是在海口市中心的位置呀，虽然楼龄接近20年，但也不至于卖出“鹤岗”的价格吧！
其实，这里说的原值和净值，都是财务上的数据。原值，基本上就应该是房屋交付使用的时候的市场价，每平米1800元左右。想想看，20年前的海口市区边缘（现在是比较好的位置了），一个工业区的小户型住宅，这个价格是正常的。
上图中的红框，就是这批房子的位置。
企业名下的房子，其净值可以按照固定资产来摊销的。所以十八九年下来，每平米摊销到了670元左右，在财务上也是正常的。
那么现在这些房子值多少钱呢？我查了一些二手房交易平台，市场价在每平米14000元左右。
也就是说，这些当年1800元每平米的房子，目前在市场上可以卖到14000元左右，升值了680%左右。
那么对于企业来说，成本已经摊销到了每平米670元左右，如果打包卖13000元每平米，利润率也达到了1800%，也就是赚了18倍！
这就是企业持有房产神奇的地方。由于你可以在成本里摊销，所以当企业卖房子的时候，利润率会被放大！
羡慕吗？先别急，“炸雷”马上就到！
为了防止企业炒房，并通过成本摊销方式放大利润率，国家有“土地增值税”站在“出口处”等着他们。
等企业卖房子的时候，就知道“土地增值税”这个核武器的厉害了！根据“土地增值税条例”，土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
所谓“扣除项目金额”，是指——取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；还有房子装修、维护等成本。
假设海马汽车的这些小户型住宅卖13000元每平米，每平米可以扣除额也是670元，那么增值额是13000-670-670=11660元（每平米）。
鉴于利润丰厚，所以“享受”60%的税率。
按照土地增值税实施细则，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。
这样，海马汽车卖这批小户型住宅的时候，每平米的土地增值税或许是：6760元！
想想看！卖二手房的时候，每平米卖了13000元，但每平米的税要缴纳6760元左右！企业会不会哭晕？！知道大房企为什么都要采用“快周转”的模式了吗？就是因为有“土地增值税”，这相当于房地产行业的暴利税。有了这个税种，任何企业想炒房，或者长期捂盘，最终都要缴纳非常沉重的“土地增值税”。所以，“土地增值税”是中国楼市真正的核武器，远比什么房地产税厉害。只是，这个税种目前主要对企业征收，个人只在买卖商业性物业（公寓、写字楼、商铺）的时候缴纳。
而且，针对个人的土地增值税，最终往往采取“核定税率”，也就是给予一个简单的、较低的税率执行。比如几乎所有的城市，在公寓交易的时候都没有执行上述的“核武器般的税率”。
至于此次海马汽车卖房子，最终会不会享受优惠的“核定税率”，我就不得而知了。说实话，在征税问题上，地方政府的“自由裁量权”还是比较大的。
总之，海马汽车的案例告诉我们，通过注册企业突破限购、买房子，其实是非常麻烦的，变现也不容易。这也是为什么，二手房交易的时候，企业持有的房子一般叫价会低于市场价。因为准确的税负是多少，不到真正过户的时候，你是测算不清楚的。
据说中国近年来诞生了一个“新哥德巴赫猜想”：A股和楼市，哪个泡沫更大。从上市公司频频“卖房保壳”来看，还是上市地位更重要。所以，股市的泡沫超过楼市。当然，这是对上市公司控制人来说的，小股民没有办法算这个账。（楼.市.参.考.微.信.号）
中财网