二手房成交低迷 上海链家为何逆市上调中介费？(2)

　　易居地产研究院认为，其中有国庆长假的影响，也有购房者观望情绪浓重、入市积极性降低的原因。鉴于目前绝对量已处低位水平，后续下降空间有限，但在政策面和资金面没有出现放松的情况下，预计短期内上海二手房成交仍将处于低位盘整。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可告诉《中国经济周刊》记者，上海三季度二手房市场成交量共计约370万平方米，环比上升7%。二手房成交均价环比下跌9.2%，至每平方米36600元。

　　简可认为，二手市场买卖双方对市场预期的转变可能是成交均价下跌的原因之一。“更多买家对市场持观望态度；而对于想要出售手上房源的卖家而言，不排除通过打折降价来缩短交易周期的可能。随着二手交易市场降温，议价权逐渐倾向购房者一方。”简可说。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，二手房市场的价格更代表市场真实价格，部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧，比如北京等城市的公积金政策收紧，在10月份对二手房市场影响很大；另外经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显，房地产市场的去杠杆，使得投资者开始离场，出现二手房降价。其中包括之前投资推动上涨的三亚、丹东等城市二手房价格出现了下调。

　　10月份上海二手住宅成交约1.2万套，环比下降14%，同比增长14.4%。在9月份出现小幅回升后，随即出现了较为明显的下行。110月，上海二手住宅累计成交约13.5万套，同比增长5.2%。历史二手房纪录是2016年的36万套，也就是说，20172018年，市场成交量跌了一大半。

　　“这种情况下，按照2016年规划的中介公司，必然不好受。简单说也就是产能过剩。在2015年链家的利润已经过10亿，而在2016年纯利润已经超过了20亿，这已经超过了很多千亿级别的开发商。但20172018年，所有中介行业都不好过，因为二手房价格下来了。”张大伟告诉《中国经济周刊》记者。

　　以北京为例，大部分中介公司的代理费在1%~2%左右徘徊，而链家的最低折扣基本是2.55%。一套500万的房产，相比其他中介，链家的收费会高3万~5万。当然，这部分是不是对等服务的提升，各有各的道理，只能说，这种溢价的产生，更大的程度是来源于规模。所以链家事实上是会推动市场成交放量，特别是政策宽松时期。

　　张大伟表示，除了少数城市外，可以说链家布局的城市已经基本都超过了20%的市场份额，在京沪甚至可以说已经是垄断，比如北京市场占有率已经超过50%。

　　“现在的链家肯定是中介行业的绝对龙头企业，而且历史上也没有出现过这么大的一个中介机构。从产业链角度看，2018年这个房地产行业的冬天，上下游都不好过，但因为规模优势，最近很多开发商发现，渠道费涨得离谱，而中介费也开始涨了。”张大伟说，“冬天模式全面开启，这些其实都是这几年市场发展的必然。在市场不好的情况下，链家只能用规模优势收获利润。”