北京楼市小阳春来了 二手房交易量升至10个月来高点（2）

“价格都可以谈”

王雪当日带中新经纬客户端看了数套房，对于交易价格，她说：“价格都可以谈。有个业主比较着急用钱，降价10万出售应该没什么问题。前段时间我们刚成交的一套房子，业主降了20万，350万卖的。”

王雪表示，周边几个小区的成交量虽然上来了，但价格没怎么变化，都很平稳。她还称，

为促成交易，一些业主愿意配合客户先行补缴综合地价款，将经适房转为商品房，方便客户后续提高银行贷款额度。

北京二手房成交量、价周度走势 表格来源：贝壳研究院

尽管王雪负责区域的房价没有上涨，但根据贝壳研究院统计，北京的二手房均价已然出现微涨。不过，上涨的主要因素是中心城区成交占比提升。该研究院数据显示，北京3月份二手房成交均价为61420元/平方米，环比上涨2.5%，与此同时，高单价中心城四区成交占比环比提升2.5%。若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中并不高。

许小乐称，从交易绝对量来看，当前成交量处历史中等水平，市场不存在过热迹象。价格上，由于市场是短期回升，外加政策严格、市场预期平稳，价格持续上涨动力不足。3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌，均价上涨势头难以持续。

在这个楼市小阳春中，北京的新房交易量虽然也有上升，但难言乐观。中原地产研究中心数据显示，今年3月份北京新建普通住宅与别墅的成交量为2185套，较2018年3月份1020套大幅上升；诸葛找房数据研究中心数据显示，今年3月北京新建商品住宅成交8312套，环比上涨225.71%，同比上涨118.97%。

“截止4月1日，北京合计入市限竞房45个项目，共计30146套，但只网签了7631套，按照面积计算网签比例，只签约了22.2%。限竞房市场分化非常明显，部分优质项目的去化率接近90%，而大部分项目去化率不足40%。同时，限竞房项目普遍降价10%左右。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说。

位置偏远，是大部分新房项目面临的难题。中新经纬客户端在上述门店逗留时，一位经纪人正在与一个年轻顾客攀谈，前者询问“是否考虑新房”，顾客满脸疑惑地回答道：“这里还有新房？在哪里？”经纪人称，他们可以代理全北京的房子，大兴区有新房出售。但顾客并不感兴趣，说：“(太远了)不考虑。”

市场难回高位

对于未来走势，许小乐预计将平稳运行，后期市场难以继续回升。如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整，3月份的交易量有可能成为全年的最高点。

3月，北京链家二手房新增供需虽环比季节性回升，但月内四周持续回落。从同比看，北京链家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，带看量同比增长14%。长期看，买卖双方入市积极性仍处低位。

贝壳研究院称，新入市业主没有明显涨价意愿，3月新增挂牌均价保持稳定，环比上涨0.3%。业主近半年报价也保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数占比虽环比上升，仍有近8成业主下调报价。成交周期上，3月购房者成交周期为79.2天，环比微降，但仍处历史高位，市场成交节奏缓慢。

不过，张大伟判断，短期市场将出现一波平稳上涨，主要原因是超跌反弹，但不存在再回到之前高位的可能性。严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位，北京市场不会出现太明显地反弹，但经过10个月的价格调整，怕踏空的购房者入市积极性正在提高。

新房的去化压力依旧不小。3月份北京继续加大新建商品住宅供应，库存已经升至6.88万套，中原地产研究中心称，这样的库存，是房地产调控2年多来的最高点。今年入市的限价房有望超过6万套。

“核心还是看信贷政策的宽松程度，还有限购、认房又认贷的标准是否会变化。这些政策不变，市场波动就不大；一旦变化，将明显反弹。”张大伟说。 (薛宇飞)