房企业绩众相之四：苏浙粤压舱土储(2)

还有广东之于碧桂园、恒大，碧桂园和恒大销售、土地储备两项指标中，广东均排在第一位。福建之于世茂地产，在世茂新增土地储备中，福建省的比重达到了37.6%，远远高于其他各省市。

2018年万科结算面积最多的区域是北方区域，占比达到30.45%，但是对应的收入占比只有24.18%，对应的净利润占比是20.08%。中西部区域收入占比为19.55%，而净利润占比仅为6.57%。

同期，万科上海区域和南方区域营收合计占比为56.27%，但净利润占比则达到了73.35%。这意味着，北方区域和中西部区域收益率较低，而上海区域和南方区域成了万科利润重要贡献地。

对于结果导向思维的万科来说，2018年万科土地储备最多的两个省份是江苏和浙江，占比分别为11.52%和9.2%。在北方区域，辽宁的新增土地储备要远远高于京津冀三地。2018年万科在北京仅仅新增一个项目。

万科一位人士表示，一方面是京津冀区域停工限产令影响，导致结转周期延长了近一年，一定程度侵蚀了利润；另一方面京津冀区域调控较为严格，尤其是北京多以限竞房为主，利润率较低。

京津冀区域对万科利润贡献相对较小，但是对于华夏幸福来说则是另一番景象，华夏幸福业绩快报显示，2018年结算面积中，来自河北一个省份的比例就达到了87.14%，销售额占比达到了48.47%。

翻开房企年报不难发现，长三角区域对于房企的重要性。万科的上海区域2018年贡献了四成的净利润。此外，碧桂园、新城控股、世茂、金科等房企的土地储备结构中，长三角也均位列前茅。

从省份和城市来看，处于长三角的江苏和浙江两地也格外显眼，出现在多家千亿及以上房企土储前五名城市中。在2018年土地出让金收入前10名城市中，有杭州、苏州和宁波等城市入围。

冷静与期望

土地储备一定程度决定着未来房企的推货能力。经济观察报记者发现，在2018年新增土地储备面积中，龙头房企的新增土地储备面积在下降，而一些仍在谋求增长的房企的土地储备则在上升中。

在2018年业绩报告中，碧桂园并没有公布土地储备面积及新增土地面积。不过在业绩会上，碧桂园副总裁程光煜表示，碧桂园拥有2.87万亿元的土地货值。2018年中期报告显示，彼时碧桂园土地储备货值为2.81万亿元，对应建筑面积为3.64亿平方米。

相比于碧桂园，恒大和万科都明确给出了土地储备面积数字。2018年万科新增权益土地面积2490.2万平方米，同比下降了10%，新增权益土地价1351.4亿元，同比下降了38%。土地储备可以满足两到三年开发，低于恒大、碧桂园三到五年的土地储备。

虽然万科在多元化业务发展方面呈现遍地开花状态，但是房地产业务对净利润贡献仍然高达九成以上。张旭在业绩会上意味深长的表示：“我们把每一天当成卖楼的好日子，只要能把房子卖掉，我们就应该抓紧时间卖掉。”

截止2018年底，恒大土地储备面积为3.03亿平方米，同比小幅下降2.9%；新增土地土地面积为4993万平方米。恒大方面表示，未来土地储备每年将下降5%-10%。有恒大人士表示，目前恒大已经将发展重心全面转向新能源汽车，许家印和夏海钧已经基本不在过问地产业务。

此外，土地储备减少还有中海，2018年底权益土地储备面积为1271.59万平方米，2017年底这一数字为1463.02万平方米。土地出让金也从2017年的951.16亿元减少至2018年的913.53亿元。

与这些企业相比，2018年大多数企业在拿地方面依然保持激进姿态，包括绿地、融创、绿城、龙湖、新城等排名靠前的企业，这些仍在增加土地储备的企业，仍在规模上寻求更大的进步。

虽然很多房企已经不再制定具体销售目标，比如恒大维持正常平稳发展。但是多数企业在内部有一个具体增幅。比如融创的“会有一个较高幅度的增长目标”，以及绿地等企业2019年增幅不会低于2018年等相对模糊的指向。

对于2019年房地产市场，一些房企认为市场调控会有所放松，所以他们对2019年市场抱有很高的期望。一家前10强房企人士告诉经济观察报记者，其老板对今年市场相当乐观，如果不出意外，今年其排名会大幅跃进。