稳住房价后，房子将失去投资属性？(2)

尤其是2008年全球金融危机后，尽管新加坡政府极力避免香港式的房价上涨，但还是难抵房价上涨，其中2009年至2013年，2017年至今，是两次暴涨周期。其中2018年，新加坡各类住房综合价格指数同比上涨了7.9%，为8年来最大涨幅，引领全球！

当然在每轮房价上涨浪潮中，可以自由交易的商品房上涨幅度远大于组屋二手房。CBRE新加坡豪宅市场报告显示，在2018年上半年，共有232个位于核心中央区、总值至少500万元的豪华公寓成交，比去年同期高出36%，房价比去年同期上涨14%。

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首先所有人怀疑到了海外炒房客。

但是当你去深入了解新加坡的住房制度后会发现，尽管外国人占新加坡常住人口的比例逐年增加，但他们在当地买房受到的“非国民待遇”异常残酷。

首先，从房屋类型上看，外国人只能购买商品房性质的公寓及豪宅，不能投资价格低廉的政府组屋。

其次，从交易税负上看，本国公民、永久公民、外国人需要缴纳的税率依次升高，侧重于打击外国人的投机性需求。2018年7月新加坡上调额外买家印花税之后，外国人购买住宅所须缴付的额外买方印花税高达20％！

最后，从按揭成本上看，外国人购房货款主要参照新加坡银行货款利率，该利率从2002年至今维持在5.28％的高位，本国人的政府组屋货款利率则低至2.6％。超过5％的按揭利率成本，环顾全球主要楼市也不多见。

这也在去年高纬环球研究部的报告中得到了证实。自2013年以来，新加坡海外买家购房成交量占当地商品房的比例，从最高的50%一路下跌到30%。由此可见，新加坡本地人和永久居民才是2017年以来房价的上涨的主要动力！

那么拥有全球第二住房自有率的新加坡为何还存在“炒房”现象呢？

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首先，新加坡地狭人稠，人口密度远高于北京，住宅用地资源非常有限，再加上长期以来的特色住房保障体系，商品房越来越少，成为了绝对的稀缺品，符合「钻石理论」。

其二随着居民的财富收入增高，更多人在居住需求上了有了新的追求。毕竟商品房的格局和环境配套要比组屋强，赚到了钱的居民都想从公共组屋住到商品房。更重要的是，商品房还可以自由买卖，自身价值同步经济趋势，有投资属性。

其三，新加坡单身家庭的比例一直在上升，而且根据报告，到2030年的时候新加坡将出现20%的单身家庭，单身家庭的迅速增长，也会创造出对房地产市场新的需求。

在了解了新加坡楼市之后，我们再来对比中国，就显得更加明晰了。

在中国，只有一线城市和二线核心城市，拥有新加坡的房价上涨因素。拿北京举例，北京的商品房本来就是稀缺品，现在大规模去建设共有产权房，会进一步让商品房稀缺，从而激发了升值潜力，其次是全市重点部署刚需盘后，改善型住房会更加稀缺。

所以说，「长效机制」不等于「房住不炒」，只要经济在发展，财富在增加，人口在流入，即使长效机制落地的福利房再多，依然不会影响到商品房房价的上涨。当然，大力建设福利房对老百姓是好事儿，起码让以居住为目的人们有了一个安心的家。