高价盘接连入市！莫慌，成都的低楼面价楼盘够你买半年了

近期，伴随着金茂府、融信锦溪花园、金科博翠府等楼盘的入市，让不少购房者的神经开始敏感起来。

原本的高端改善项目相继入市，房价被定在了2.5-3万元/㎡，在朋友圈的渲染下，似乎整个新房市场都变了味。这些楼盘，不仅都位于主城区三环内，其地价成本也颇为相似，都是曾经引发市场狂热的高价地。

而早在去年10月开始，近郊就开始有不少定位高端改善产品的楼盘相继入市。其房价接近2万/㎡，而地价成本自然也是高了不少的。

土地成本对房价的影响是必然的，但是当前成都，正常情况下，会冒出多少高楼面价项目出来呢？以前的低价地项目，还有多少时间等我们上车呢？今天，我们就主要通过盘点土地及楼盘住宅存量，推算普通购房者买到低价地项目的时间期限。（做这样的存量盘点，我发誓再也不想轻易尝试了~）

首先，我们先给高楼面价和低楼面价一个定义。

根据锐理数据平台的数据，自2012-2018年，主城区在2017年的土地成交均价最高，其楼面地价为10632元/㎡；近郊区在2017年的土地成交均价也为最高，其楼面地价为7666元/㎡。

我们结合成都主城与近郊平均楼面地价的最高值，做些许取舍，将主城区楼面地价高于10000元/㎡、近郊区（天府新区因为地理位置特殊性，本文将其与近郊同样对待）高于7500元/㎡的地，视为高价地。

当然，地价的高与低，并不是绝对的。比如金牛区天回镇9600元/㎡的楼面地价，完全称得上高价地。但本文为了便于统计，故截取了一个可接受的数值。同时，本文更多的是为了普通购房者一个参考，所以，部分针对特定人群（比如人才公寓用地、兴隆湖招商引资项目用地）的土地或项目，未纳入统计范畴。

有了这样一个定义，接下来，我们就可以先来看看，截至今天（2019年3月7日），成都的主城近郊有多少高楼面价项目了。

主城区，有合计40宗土地，楼面地价在10000元/㎡以上。其中，19宗地已打造公布项目案名18个（11宗土地尚未亮相），部分项目住宅已经入市开盘。

注：项目太行瑞宏朗诗金沙城由三宗地打造而成，另外两宗地楼面地价均在3400元/㎡以下，净用地面积合计150亩。而高价地部分净用地面积仅47.6亩，故严格意义上，该项目并不是高楼面价项目。

主城区，有合计44宗土地，楼面地价在7500元/㎡以上。其中，30宗地已打造公布项目案名28个（14宗土地尚未亮相），有一半项目的住宅已经入市开盘。

再来看看，大家都关心的低楼面价项目，主城近郊还有多少？

一方面，是主城近郊已入市（在售/待售）的低楼面价项目。

通过盘点约100个项目，有了个明确的数据：77320套房源。注意，77320套并不是全部，因为我的统计并没有百分百的覆盖掉。

比如，从大部分普通购房者的置业需求出发，我将别墅房源屏蔽掉了；还有一些楼盘的剩余房源量，难以统计到完全准确的数据，如以下表格中所示。

所以，加上遗漏的部分，我认为已入市项目的存量房源大约能达到9万套。

▲主城区低楼面价楼盘存量（大约数据，部分可能有偏差）

▲近郊区低楼面价楼盘存量（大约数据，部分可能有偏差）

另一方面，是主城近郊尚未入市的低价地。

通过盘点，自2012年-2018年，主城区还有29宗楼面地价在10000元/㎡以下的土地，尚未入市亮相。

而近郊，还有85宗楼面地价在7500元/㎡以下的图地，尚未入市。

综合各宗土地的容积率和商业占比，这114宗土地，可开发的住宅体量合计约1541.16万㎡。

最后，这些低价地和已入市的低价地项目，可满足大家在多长时间内的购买力？

在这里，我们要先了解一下成都主城近郊商品住宅（不含别墅）的去化速度。根据锐理平台的数据，过去两年的年销售量如下表所示：

2017年和2018年是成都实施限购以来的两年，而2018年相比2017年，限购更严，尤其是下半年，市场热度降温明显。所以，在销售数据上，也得到了大致的体现（因为是备案数据，可能并不精准）。

进入到2019年，大的政策环境并未改变，我认为接下来的政策仍将以稳定为主。