神话般的燕郊楼市破灭？二手房跌破两万(2)

　　58安居客房产研究院的数据显示，燕郊二手房的挂牌价格从2017年4月最高点的28611元/平方米一路下跌，截至2018年11月15日，平均挂牌价格仅为18780元/平方米，相比去年4月降幅达到了34%，并且11月同比去年下降幅度也达到了20.87%。

　　值得关注的是，今年7月开始，燕郊房价下探的幅度加大，并且10月跌破2万元大关，同时从安居客的线上浏览量来看，燕郊区域2018年11月同比下降达64.5%。

　　在业内人士看来，燕郊楼市在底部运行的局面短期内不会改变，没有实质性利好，成交量不会有太大起伏。

　　新房市场继续“冰封”

　　沿着102国道出北京直到燕郊境内，就是燕郊著名的“售楼一条街”。2016年记者多次探访燕郊，经常一下车就被热情的销售员围得水泄不通。如今，很多售楼处大门紧闭，人去楼空，与2016年热闹的情景截然不同。

　　“整个燕郊没什么新盘。”一项目代理机构工作人员坦言，目前燕郊在售新房中，公寓产品居多。首尔甜城39街区有loft和平层在售，均价19500元-20000元/平方米之间，平层均价为18000元/平方米左右。嘉都也有商住房源在售，均价15000元/平方米。销售人员说，很多北京上班的购房者，没办法买住宅，只能买个商住作为过渡。

　　由于严格的限购政策已持续一年多，燕郊新房市场持续低迷。据中国指数研究院的研究报告显示，今年8月份燕郊新房共成交238套，成交面积为2.52万平方米，9月份燕郊新房共成交158套，成交面积为1.44万平方米，10月份则成交145套，成交面积为1.23万平方米。

　　“由于执行严格的限购政策和统一规划的土地供应，燕郊新房供应已经十分有限，目前已处于存量房市场，除刚需置换改善以及部分有资格的刚需入市之外，已基本阻断了投资的渠道。”基于此，在克而瑞北京机构高级分析师崔秀程看来，燕郊二手房市场，更能体现市场的真实状况。

　　二手房跌破两万 稳中微降?

　　相比新房而言，二手房市场也较为低迷。价格方面，相比今年上半年，依然处于稳中微降的态势。

　　记者了解到，燕郊目前整体二手房价格基本在16000元/平方米左右，有些房源可低至13000元-14000元/平方米左右，有些房源在18000元-20000元/平方米左右，不同区位、小区、户型略有不同。

　　东方夏威夷由于小区环境较好，单价在25000元/平方米左右。不过，整体而言，燕郊主干道燕顺路附近的楼盘，单价在18000元/平方米左右，单价2万以上的楼盘较少。其中，东贸国际、潮白人家二居室均价在18000元/平方米左右，夏威夷南岸二期成交单价在19000左右。

　　湾仔城去年3月份为价格最高峰，成交价为31000元/平方米左右，去年11月份降至23000元/平方米左右，目前单价在19000元-21000元之间；与湾仔城一路之隔的欧逸水岸单价在18000元左右。

　　此外，@北京最高峰时单价达35000元，燕京航城单价达34000元，上上城达27000元。如今，@北京单价为19000元左右，燕京航城单价为17000元，上上城成交价在16000元左右。而李军出售的鑫岭家园，目前整个小区成交价在13000元-13500元。

　　一房产中介经纪人表示，不少业主报价虽然会达到20000元/平方米以上，但实际成交价上，很少出现20000元/平方米以上的房源。

　　天洋城附近一置业顾问表示，目前天洋城的房价还在下跌，但下跌幅度较小，环比上月下跌100元-800元左右，在此之前，每月环比下跌1000元-2000元。记者了解到，天洋城限购前最高峰时，单价高达32000元，目前一、二居户型成交均价在17000元-18000元/平方米，户型较好的三居室维持在20000元-21000元/平方米。不过，天洋城商场上层公寓虽同为70年产权，但由于户数不同，价格略低，目前成交单价在16000元左右。

　　福成上上城5期成交单价在13000元-140000元之间，6期均价则为14000元-15000元/平方米左右。不过，底层、采光不好的，最低可至12700元/平方米左右，但仅为个例。今年5月份记者走访时，上上城五期均价为16000元左右，这意味着，半年时间内，下跌了1000-2000元。

　　“在限购政策不松动之前，短期内燕郊房价，将处于稳中微降的态势。”崔秀程说。

　　成交量缓慢复苏

　　今年10月至今，燕郊整体成交量有所回温，但相比市场好时，依然难言起色。链家上上城区域一经纪人表示：“这个月势头比上个月稍好，也出现全款买房的情况。11月截至目前(11月20日)，我们店里10多人，平均每人成交了一套。”