疯狂的丹东楼市：谁把“房住不炒”扔进了鸭绿(2)

相较于自己去买房，本地居民对外来投资客的抢房行为显得更为好奇。据媒体报道，一些当地居民每天都会去售楼处逛一圈，只问不买。他们中有不少人在多年前买下同项目新房，至今仍未解套。也有居民称，丹东本地居民收入低，持续高涨的房价已使他们“承受不起”。

“以丹东现有经济水平，新区支撑不起8000到10000的房价.房价不跟经济（发展）挂钩，终究是一场空。”张玄觉得，丹东暴涨之前的房价才是合理的。“丹东除了近期政治环境的改善，没有任何硬件软件的提升，将来也不会有太多提升。”

断桥以西：混沌的前景

来北京的这些年，刘翠一直在寻找好的投资机会。同部门工作的同事评价她称，“关注投资理财，能说会道，也善于抓机遇。”此次丹东“赴赌”前，她曾考虑去燕郊、西安买房，但碍于资金、距离、地缘等问题尚未付诸。

投资客接连涌入楼市低迷近三年的丹东，仿佛一切正被拉回曾经集聚生命力的起点。辽宁省委曾描绘过丹东的产业蓝图：“南有厦门，北有丹东”，并将丹东新区综合定位为：中朝边境互补合作的桥头堡、未来的区域综合交通枢纽；区域定位为：丹东未来的“铜锣湾”。

丹东市统计局数据显示，自2006年起丹东房地产开发投资迎来一轮暴增，相比上一年新开工面积增长56.2%，2009年的新开工面积再度同比上升51.2%。直至2014年前，丹东每年的房地产开发投资均保持25%以上的增长，并吸引绿城、佳兆业、万达等国内知名开发商接连入驻，

中朝形势对楼市的影响出乎意料，上一波投资热最终转化为庞大的投资库存，如何消化它们，曾让当地政府甚为灼心。据丹东市不动产登记和房屋交易中心工作人员表述，“2016年1月至今年3月，丹东的房价平均环比增长仅为0.14%，再之前的2014年和2015年的销售额甚至连续两年负增长。” 至于当地人七八年前追风买下的房子，有些至今未能办理不动产证明。

“新区分几块，一块是以二中为中心的教育集中区；一块是大桥周边的所谓的商业贸易区；再一块是以市政府周边所谓的政务区，现在发展最好的是二中周边的教育集中区。”丹东当地市民对所在城市的发展轨迹如数家珍。即使拥有普遍看好的发展预期，丹东却也不得不面对整个东北地区的经济发展困境。根据中国房地产估价数据中心监测，丹东城市风险评级结果为E，风险较高。

警惕：后续发展乏力

如今看来，刘翠似乎抓住了“机遇”。但她不准备回家。北京大型广告公司的AE工作，让她拥有一份体面稳定的薪水和发展空间。在本地人看来，丹东没有产业支撑，也根本留不住人。

公开资料显示，丹东2017年GDP为793亿元，在辽宁14个城市中排名第9。从2010年到2016年，丹东人口持续减少，流失了28%，财政收入下滑15%，在辽宁14城排名倒数第一。此外，丹东城镇居民人均可支配收入也远低于全省平均水平。与此同时，丹东已经表现出较为严重的老龄化态势。截至2016年底，60周岁及以上户籍老年人口超过20%，高于全国16.7%的平均水平。

不止丹东，刘翠的选择折射出的是国内三四线城市的发展困境。年轻人不会坐以待毙，他们倾向来更大的城市寻找生存机会。刘翠和丈夫婚后在北京买了一套房，房子位于通州潞城以东，由于区位偏僻，她经常调侃自己“家在河北”。她的孩子还没上幼儿园，至于未来的“学区房”问题，刘翠称“不考虑”。

短期的上涨预期，触手可得的收益，让无数投资客蜂拥而入。但国内限购政策的持续深入与朝鲜问题的多重变数，仍是目前困扰丹东楼市的主流风险，并带来不确定性。此外，“在丹东只能买新盘，眼下即使新盘价格上涨，收获的也只是纸面财富，几年后新盘才能交付并拿到产证上市交易收割利润。”当地市场人士分析称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国企业家》表示，丹东库存规模较高，过去房价不涨反跌，均价低于同类城市，容易带来抄底现象，要防范炒作概念。此外，还应关注市场二手房交易流通性问题。“一个缺乏二手房交易买卖的市场，盲目进入，未来是否可以脱手？”