碧桂园、招商蛇口乱象之拷 头部房企何以“闹心

　　购房者的“闹心”事，除了房价，还有质量。

　　2020年初，成都市政府官网正式发布《成都市住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》。

　　这是继西安、河南、广州、海南等16个省市后，又一城市在房屋质量保险上的大动作。

　　管理层的关注，是有道理的。

　　伴随消费升级，近年精装修渐成市场主流。“省时省心省力”的同时，不少偷工减料、虚假欺骗等行为，也让消费者叫苦不迭。

　　一般来说，行业现象的产生，无论好坏，中小企业只是推波助澜，头部企业才是引领角色。

　　例如2008年，三鹿等龙头巨震；互金大整顿前，陆金所、宜人贷也多次出现暴力催收、利率超标等问题；新能源汽车的“自燃”问题中，亦出现了比亚迪、特斯拉的身影。

　　当然，同样的头部负面效应，也让“第一房企”之称的碧桂园，处于“风暴眼”位置。

　　龙头房企建的房屋是啥样？

　　据今日淄博报道，近期，淄博碧桂园项目因各种质量问题，多次出现集体维权事件。

　　有淄博碧桂园业主表示：“大家签了协议，进房子后发现，和自己想象的别墅差距太大，实在难接受。承诺是给我们提供一个五星级的高档住宅小区，别墅内直的墙面基本上没有，下面台阶用手一抠就开始掉土掉沙子，外边380伏的电线就在外边裸露着。我没想到碧桂园会盖这样的房子给我们。”

　　关于质量问题原因，今日淄博引述第三方检测机构王经理表示：“开发商为走线管，把承重柱从两侧进行切割，切割后钢筋外露，影响使用年限；楼外的配电箱没有安全防护措施，电缆线没防雨措施，线头直接裸露，这是隐患；室内的厨房、卫生间、普通插座按照国家的规定要分路设置，但是碧桂园的却是三个共用一个保护开关。”

　　隐患之多，令人咋舌。难怪有网友吐槽，“偷工减料”方面，碧桂园“没谁了”。

　　当然，作为“第一房企”，碧桂园的房屋质量问题，不会局限在一处。

　　豫媒网报道，河南新郑不少业主针对碧桂园精装修档次低，质量差等问题，也做出了相关总结：1.关于地砖。新郑碧桂园精装房室内的地砖凹凸不平，空鼓现象严重，一进去就是个波浪感觉，有些地砖砖面磨损明显，甚至直接就是烂掉的;

　　2.关于窗台。室内近乎所有窗台都没有和墙面贴合：窗台边缘都要超出2-3cm，还不齐整，大概就是窗台一边齐整另外一边突出，并且存在窗户关不上问题；

　　3.关于阳台。阳台多处缺口，阳台墙甚至裸露水泥，有些业主家里的阳台推拉门近乎脱离墙体。

　　4.关于门框。踢脚线漏缝隙，轻轻一碰全掉了，根本都没粘紧，客厅，卧室基本所有房间踢脚线拐角都没有封，全部裸着。

　　5.关于小区跑道。小区的塑胶跑道变成红漆路，到处偷工减料。

　　6.关于设置不合理。卧室灯设置在靠梯角线位置，厨房藏污纳垢，地暖总设备没有固定

　　7.先交物业费再验房。业主们反映称，他们需要先交物业费再验房，验房后却发现血汗钱买的房，存在多种问题，简直寒了业主的心。

　　据不完全统计，近年来，河北、广东、安徽、江西、江苏、浙江、山东、湖南、湖北、河南、福建、四川等地，关于碧桂园房屋质量投诉、维权不乏其例。

　　房地产业龙头，竟也屡演质量黑洞，究竟是何原因？

　　高周转模式，无疑是核心考量。

　　456模式之拷

　　如果万科是高周转模式的开山鼻祖，那么碧桂园扮演着“传承者”角色，其曾长期奉行的“456模式”，也是其“第一房企”的基石所在。

　　所谓“456模式”，即即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

　　2018年，碧桂园内部文件显示，其甚至意图将开盘工期压缩到3个月。

　　三个月工期的房子，你敢住吗？

　　众所周知，房地产开发，是一项需要时间的工程，各个成本、环节的运作，需要精细化操作，才能保证质量，比如像水泥等建筑材料，需要一定时间才能凝固。

　　如将工期强力压缩，各环节为完成任务，必然会草草了事，最终导致房屋质量频发。亦与质量为先、深耕为先的行业新生态不甚相符。

　　更遗憾的是，这种逆行姿态目前仍有上演。

　　据福建省住房和城乡建设厅发布的《事故信息曝光》显示，2020年5月19日16:00，位于福建福清市的碧桂园华榕世纪城二期工地发生1起高坠事故，造成1人死亡。

　　有媒体统计，这已是近两个多月来，碧桂园楼盘工地发生的第6起安全生产事故，已合计造成11人死亡。

　　其中5月16日，发生在广西玉林碧桂园凤凰城五期 A1标段 1#、 2#、 5#楼的施工电梯高空坠落事故，最为严重。5名男性和1名女性工人在事故中身亡。

　　值得注意的是，11人的数字，已超碧桂园2019年上半年的死亡人数。据住房和城乡建设部消息，截止2019年7月底，碧桂园已涉及9起事故，造成9人死亡，安全事故起数位居房企之首。

　　换言之，2020其表现，相比去年更有逆行味道。

　　何以如此粗放？

　　碧桂园高管陈斌曾表示：“我想澄清一点，高周转是资金的概念。资金的高周转加速资金的周转速度和使用速度。”

　　换言之，碧桂园模式中的弊端，本质上是其资本压力所致。

　　规模与负债的狂奔

　　不可否认的是，自采取“456”高周转模式后，从2013年进入千亿阵营，到2018年规模第一，碧桂园的规模扩张，如同坐上了火箭。

　　截至2019年12月31日，碧桂园共实现权益合同销售金额约5522亿元，权益合同销售面积约6237万平方米，分别同比增长10%和15.2%，继续领跑行业。

　　不过，规模与日俱增的同时，负债问题也愈发严重。

　　截至2019年12月31日，碧桂园总负债额高达1.69万亿。

　　这个数字是什么概念？

　　2019年，贵州省GDP总额为1.68万亿。

　　也就是说，贵州一省将GDP全部贡献出来，也不抵碧桂园的负债。

　　值得注意的是，碧桂园的负债中，流动负债合计为1.40万亿，非流动负债合计为2897.92亿。碧桂园一年以内偿还的短期有息债务约为1163亿。

　　截至2019年12月31日，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，资金颇为充裕。

　　问题在于，其目前还在借新还旧。

　　2020年5月20日，碧桂园发布公告称，发行5.44亿美元于2025年到期的优先票据，票面利率5.40%。

　　此前的3月25日，碧桂园也拟发行2020年公司债券(第一期)，发行规模不超34亿元(含34亿元)，发行价100元/张。

　　两笔借新还旧，让其暂时没有债务压力。但明眼人都知道，这些新发的债，并不能根本解决碧桂园的高企债务，只不过是将风险滞后。拆东补西，风险性值得考量。

　　这是否意味着，碧桂园未来还要将激进打法延续呢？

　　激进继续 多重隐忧

　　从目前来看，答案也许是肯定的。

　　高溢价拿地，很能说明问题。

　　2020年5月20日，日照国土资源局网上交易拍卖的2020A-8号地块，经过30轮的激烈争夺，最终由临沂市碧桂园房地产开发有限公司以40020万元成交，溢价6000万元，溢价率高达17.64%。

　　5月27日，南通两宗涉宅地块出让。228轮竞价后，南通市碧桂园房地产开发有限公司以6.59亿元竞得南通通州一宗商住地，楼面价10285元/平方米，溢价率51.93%。

　　6月2日，碧桂园旗下公司以约4.98亿元的价格竞得位于浙江宁波的慈溪新城河3#地块，溢价率约24.5%。

　　如此高溢价拿地，对去化能力是很大考验。

　　放眼行业，房住不炒的基本方针，使楼市转成买方市场。炒房客萎缩，更多购房者将会以居住为目。因此，对房屋质量、环境甚至物业会更加看重。

　　这又触及了碧桂园额痛处。

　　如上所文，由于诸多质量硬伤，碧桂园房屋的消费口碑，已被反复摩擦。

　　去化陷入瓶颈，也就成了应有之事。

　　碧桂园公布合约销售额显示，2020年前五个月共计实现权益合约销售额2059.9亿元，同比下降7.03%。

　　问题完全归咎于疫情，显然不够客观。

　　实际上，2019年碧桂园为加速去化，便已频频降价。

　　2019年12月18日，陕西安康市中心城市促进房地产平稳健康发展座谈会上，便对受市民关注的碧桂园项目减价促销事件进行通报，并责令违规单位限时整改。

　　标普也指出，碧桂园此前在下行市场周期中取得良好销售业绩，但其依靠降价促销手段削弱了盈利能力。

　　更遗憾的是，碧桂园个别项目甚至采取了虚假宣传的方式蒙骗购房者，以加速去化。

　　扬子晚报道，有市民投诉，称徐州市碧桂园楼盘凤凰源著向购买上叠产品的购房者承诺赠送阁楼，却不写入购房合同，同时也不体现在产权证里。

　　事实上，针对属于公共产权的阁楼部分，碧桂园并无权处置，口头承诺赠送以达成销售，已涉嫌虚假宣传。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣对铑财表示：对于碧桂园的这个项目，如果赠送面积确实就是公共产权的，开发商是无权进行销售的，一方面构成了违法销售，另一方面用这种方式欺骗广大购房人，又构成了虚假宣传、欺诈销售。

　　“现实中以赠送面积进行销售的并不少见，赠送阁楼，赠送庭院都算是比较常见的类型。比如赠送庭院，实际上是将公共绿地化为私人庭院，同时以此来抬高房屋的价格，公器私用，将公共的地方变成开发商自己谋取私利的工具”王玉臣表示。

　　如此粗放打法，足以看出碧桂园的焦虑，龙头尚且如此，房地产行业“躺着赚钱”的时代，看来真的要过去了。

　　如何实现“希望社会因我们的存在而变得更加美好”？

　　“小企业靠老板，中企业靠制度，大企业靠文化”，作为国内规模最大的房企，碧桂园的颓势初现，是否也与其文化观、价值观的迷失有关？

　　浏览碧桂园官网，“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的口号摆在最显眼位置。

　　但从实际情况看，房屋质量差、施工事故频发、虚假宣传等问题叠加，与其致力的“美好”目标，相距甚远。

　　同时，作为一家龙头企业，不断压缩工期，负债高企，要规模不要质量的粗放大法，也为行业起了不好的带头作用。

　　梳理第二阵营，第三阵营的房企，不乏个例。甚至连当年名噪一时的“招保万金”中的三家，都倒在了激进之路上。

　　疾驰：招商蛇口

　　以招商蛇口为例，在“招保万金”时代，招商蛇口可谓风头无二。

　　但由于大批奉行“碧桂园效仿者”入局，招商蛇口很快跌出了前十。

　　在此背景下，痛并思痛，其也开始学习高周转套路。然激进步伐，并没有让招商蛇口实现“复兴”，甚至由于乱象频发，导致其与第一梯队渐行渐远。

　　齐鲁晚报齐鲁壹点报道，有网友称，雍和府小区交房一个月后，客厅、餐厅、三个卧室出现大面积裂缝，裂缝从房屋顶部到底部，质量堪忧。

　　施工质量方面，2020年4月3日，合肥市城乡建设局3日发布的处理通报显示，近期，合肥市建筑质量安全监督站对雍华府A地块4号楼工程进行监督检查时，发现工地升降脚手架存在5大问题。根据《建设工程安全生产管理条例》等有关规定，责令该工程停工整改，并列为重点监管对象。

　　负债方面，2019年，房地产行业发行永续债的规模约470亿元，同比增长近三成，招商蛇口、保利地产、华润置地的永续债新增总额就接近行业总量的55%。

　　其中招商蛇口永续债归母分别为190亿元，同比增长 171.43%，位列行业第一。

　　近期，招商蛇口太子湾·湾玺项目，“一个楼盘分三次销售”等违规炒作问题，导致自身出现192套房源全部被“分局锁定”的后果。

　　激进粗放的后果，在招商蛇口身上可谓一览无余。

　　如何摒弃“大而不强”

　　从过去的“招保万金”，到如今的“碧恒万融”，中国房地产历史经历了从平稳到疯狂的过程。

　　近年来，“房住不炒”、“因城施策”等政策深化，意味着行业已进入一个深耕、高质量的全新发展周期。

　　面对新时代，无论碧桂园还是招商蛇口，都需深刻思考自身转型之道，“大而不强”的房企，在面对精细化、专业化、多元化的竞争对手，或将被全方位压制。

　　尽管船大难掉头，但自身意念更为关键。

　　从种种问题看，碧桂园、招商蛇口少了些谋求精变、转型迹象，亦或受制能力，亦或受制短利诱惑，亦或态度问题，亦或敬畏心，不论怎样，中国房地产的高质量发展，并不会因为某一家或几家房企的意志而转移。

　　综合来看，房地产行业由“快”向“稳”的趋势已不可逆，碧桂园、招商蛇口将会如何表现，铑财将持续关注。