寻找房企护城河之半年报里的回款率

　　市场下行、头部放缓、资金趋紧，随着房企半披露接近尾声，关于过冬、关于未来，房企们给出了或诚恳或冠冕堂皇的回答；在房住不炒的前提下，如何活下去并且活得更好，是大家面前共同的考题。不同的是，每家的护城河宽度不同、深度不一。从本期起，北京商报新北京楼市周刊推出房企半年报特别策划——寻找房企护城河，一起寻找那些可供行业品评的样本。

　　8月以来，房企年中报密集而至。在外部融资环境收紧的情况下，房企生存处境也愈发艰难。在此大背景下，销售规模已不再是房企追逐的首要目标，“促销售、抓回款”屡屡被房企高管所提及，如何“活下去”成为当下房地产行业最重要的命题。

　　冬天来了，过冬的粮草是否充足？身处行业下行期，加快回笼资金已成为房企的首要任务目标。“手中有粮，心中不慌。”今年恰好是房企的偿债高峰期，内外要素叠加，许多房企强调销售回款实际上是为了能够“活着”。而且随着房企加快资金回笼，部分市场会处于“以价换量”的局面。

　　80%已拿不出手

　　最先喊出“活下去”的是龙头房企万科，作为房地产行业的领军人物，万科董事会主席郁亮一番“只有获得回款才是真正的销售”的言论，把回款和回款率推到了台前。早在2014年，万科就放弃了销售规模考核标准，以回款为考核。在2019年中期业绩会上，万科集团副总裁、董事会秘书朱旭透露，“上半年万科的销售回款率始终保持在90%以上，处于行业领先水平”。

　　实际上，在万科喊出回款口号之前，房企关注回款率已成为趋势。今年中期业绩报告显示，包括碧桂园(港股02007)、保利地产(行情600048,诊股)在内的多家房企，回款率均实现不同程度的增长。以碧桂园为例，上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2659.4亿元，回款率为94.3%，较去年底的91%上升3个百分点，连续第三年年中经营性现金流净额录得正值。

　　据碧桂园总裁莫斌透露，今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的，报告期内有7352亿元已售未结算，预计下半年权益可售货量达4820亿元。截至2019年6月底，碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元，占总资产比例为12.8%，另有约3133亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充足。

　　同属于龙头房企的保利地产，今年上半年回款率也实现8个百分点的增长。半年报显示，保利地产上半年累计实现销售回笼2168亿元，回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。

　　“手中有粮，心中不慌”，行业大佬已表现出销售回款对于企业生存发展的重要性，在其规模之下的各类中小型房企，也把“促销售、抓回款”作为首要任务目标。8月13日，在旭辉控股年中业绩发布会上，旭辉管理层宣布其上半年销售回款率同比上涨95%。据旭辉控股总裁林峰透露，“为了回款，旭辉专门成立了回款小组，以回款作为各项考核指标”。

　　在林峰看来，地产企业的“造血”能力比融资能力更重要，“现金为王”最核心的是企业自身的“造血”能力。“旭辉始终坚持有质量的销售和有利润的销售，这为企业下半年的销售提供了坚实的基础。”林峰还表示，以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉集团下半年的发展策略。

　　身处行业下行期，越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。据媒体报道，7月26日富力地产(港股02777)发布了一份内部文件——《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。根据通知内容，2019年下半年富力地产原则上暂停拿地，要以完成项目销售目标为第一优先级，文中多次提及要“促销售、抓回款”。

　　此外，绿城中国(港股03900)、阳光城(行情000671,诊股)和华夏幸福(行情600340,诊股)等多家房企也强调销售回款、提高现金回流速度。半年报显示，上述3家房企今年上半年的回款率分别为88%、80.5%和62%。其中，华夏幸福62%的回款率虽未达到行业高水平，但也较去年同期上升16个百分点。

　　存粮“过冬”